AgInt no AREsp 1.897.164-RJ

As taxas de condomínio, mesmo que anteriores à recuperação, são créditos extraconcursais e não precisam ser habilitadas nem ficam suspensas, conforme estabelecido pela Lei de Falências. Por isso, o juízo da ação de cobrança é responsável por conduzir a venda do imóvel para quitar a dívida condominial, e não o juízo da falência. Nos termos do art. 6º, II, da Lei de Falências, a decretação da falência implica a "suspensão das execuções ajuizadas contra o devedor, inclusive daquelas dos credores particulares do sócio solidário, relativas a créditos ou obrigações sujeitos à recuperação judicial ou à falência". Ademais, o art. 76 da Lei de Falências preceitua que "o juízo da falência é indivisível e competente para conhecer todas as ações sobre bens, interesses e negócios do falido, ressalvadas as causas trabalhistas, fiscais e aquelas não reguladas nesta Lei em que o falido figurar como autor ou litisconsorte ativo". Na origem, entendeu-se que o crédito condominial é um crédito extraconcursal, razão pela qual não deve necessariamente ser arrecadado pela massa falida, tampouco a sua cobrança por meio de processo autônomo é atingida pela decisão de suspensão geral, que ocorre por força da decretação da falência. Ocorre que os encargos condominiais, mesmo que anteriores à recuperação judicial, enquadram-se no conceito de despesas necessárias à administração do ativo, tratando-se de crédito extraconcursal que não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão determinada pela Lei de Falências. Isso porque os valores devidos ao condomínio são necessários para manter a utilidade do bem. Não importa se a dívida é anterior à decretação da falência ou ao pedido de recuperação. A legislação pátria alçou a dívida condominial a uma posição de importância, porquanto o seu adimplemento é necessário para manter a higidez do imóvel. Basta dizer que é possível a penhora do bem de família se as dívidas decorrem de inadimplemento de taxas e contribuições condominiais relativas ao imóvel objeto da execução, nos termos do disposto no inc. IV do art. 3º da Lei n. 8.009/1990. Se o crédito extraconcursal não se sujeita à habilitação, tampouco à suspensão da lei de falências, a competência para proceder com os atos de alienação do bem é do Juízo da ação de cobrança. As taxas de condomínio , mesmo que anteriores à recuperação, são créditos extraconcursais e não precisam ser habilitadas nem ficam suspensas, conforme estabelecido pela Lei de Falências. Por isso, o juízo da ação de cobrança é responsável por conduzir a venda do imóvel para quitar a dívida condominial , e não o juízo da falência. O STJ entendeu que as despesas condominiais têm natureza especial porque são indispensáveis à preservação do próprio bem. Por isso, ainda que tenham sido constituídas antes do pedido de recuperação judicial ou da decretação da falência, enquadram-se como créditos extraconcursais , isto é, não se submetem ao regime concursal. A Lei de Falências prevê a suspensão das execuções contra o devedor apenas em relação a créditos sujeitos ao processo falimentar. Como o crédito condominial não se enquadra nessa categoria, sua cobrança pode prosseguir normalmente em ação própria. Além disso, o Tribunal ressaltou que essas despesas são essenciais à administração e conservação do ativo , já que o não pagamento compromete a utilidade e o valor econômico do imóvel. Essa relevância jurídica é tão significativa que a legislação permite, inclusive, a penhora de bem de família para satisfação de dívida condominial (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990). Consequentemente, não se aplica a regra geral de competência do juízo universal da falência: o juízo onde tramita a ação de cobrança do condomínio é quem pode determinar atos executivos, inclusive a alienação do imóvel.

Tese Jurídica Oficial

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