REsp 2.059.278-SC

Se o condomínio move ação contra condômino devedor, é possível a penhora do imóvel originário do débito, ainda que alienado fiduciariamente, com a ressalva de que o credor fiduciário deverá ser intimado para, se quiser, quitar o débito. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça que entende que não é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em execução de despesas condominiais de responsabilidade do devedor fiduciante, na forma dos arts. 27, § 8º, da Lei nº 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, uma vez que o bem não integra o seu patrimônio, mas sim o do credor fiduciário. Admitindo-se, contudo, a penhora do direito real de aquisição derivado da alienação fiduciária, de acordo com os arts. 1.368-B, caput, do CC/2002, c/c o art. 835, XII, do CPC (REsp 2.036.289/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 18/4/2023, DJe 20/4/2023). Tal solução se mostra correta para o contexto, para um credor comum, o credor normal de um condômino, naquela situação. O credor não poderá penhorar o imóvel do devedor, por estar o bem alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, sendo este o titular da propriedade resolúvel da coisa imóvel. Porém, quando o credor do condômino devedor é o próprio condomínio a solução não se ajusta. É que relativamente ao próprio condomínio-credor, dada a natureza propter rem das despesas condominiais, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, haverá necessidade de se promover a citação, na ação de execução, também do credor fiduciário no aludido contrato para que venha integrar a lide, possibilitando ao titular do direito previsto no contrato de alienação fiduciária quitar o débito condominial existente e, em ação regressiva, tentar obter do devedor fiduciante o retorno desses valores. A razão para tanto está em que não se pode cobrir o credor fiduciário de imunidade contra dívida condominial, outorgando-lhe direitos maiores do que aqueles que tem qualquer proprietário. Quer dizer, o proprietário fiduciário não é um proprietário especial, detentor de maiores direitos do que o proprietário comum de imóvel em condomínio edilício A natureza propter rem se sobreleva ao direito do próprio credor fiduciário, dado que não é justo que se coloque nos ombros dos demais condôminos a obrigação de arcar com o rateio daquelas despesas, tendo em vista que, de um lado, o devedor fiduciante se sente confortável em não pagar, porque sabe que o apartamento não poderia ser objeto de nenhuma constrição. E, de outro lado, o credor fiduciário se sente tranquilo também, porque, recebendo o dinheiro correspondente ao empréstimo que realizou, não será importunado no seu direito de propriedade, apesar da existência de débitos condominiais que pairam sem uma definição de pagamento. Dessa forma, é dever de o condomínio exequente promover a citação do credor fiduciário a fim de que ele venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial para não ver o imóvel ser arrematado em praça na execução e, assim, se creditar para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento desse valor junto ao devedor fiduciante. Se o condomínio move ação contra condômino devedor, é possível a penhora do imóvel originário do débito, ainda que alienado fiduciariamente , com a ressalva de que o credor fiduciário deverá ser intimado para, se quiser, quitar o débito. O Superior Tribunal de Justiça revisitou sua jurisprudência sobre a penhorabilidade de imóvel alienado fiduciariamente. Regra geral: o imóvel alienado fiduciariamente não pode ser penhorado por credores comuns , pois a propriedade pertence ao credor fiduciário; nesses casos, admite-se apenas a penhora do direito aquisitivo do devedor fiduciante . Entretanto, o STJ estabeleceu uma exceção relevante quando o credor é o próprio condomínio. Isso ocorre porque as despesas condominiais possuem natureza propter rem , ou seja: estão vinculadas ao imóvel; acompanham a coisa; recaem sobre quem detém a titularidade ou relação jurídica com o bem. Diante disso, o Tribunal entendeu que: não seria justo blindar o imóvel contra execução de dívida condominial; o credor fiduciário não pode ter proteção maior que um proprietário comum. Assim, é possível a penhora do próprio imóvel , desde que: o credor fiduciário seja intimado para integrar a execução ; seja garantida a ele a possibilidade de quitar a dívida; posteriormente, poderá exercer direito de regresso contra o devedor fiduciante. A solução busca equilibrar: a proteção do crédito condominial; a posição do credor fiduciário; e a função social da propriedade.

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