REsp 1.706.088-ES

Para fins de certificação do memorial descritivo georreferenciado, não se aplica o conceito agrário de imóvel rural, devendo o georreferenciamento ser realizado no âmbito de cada matrícula individualizada. O princípio da especialidade impõe que, para efeito de registro público, toda inscrição deve recair sobre um objeto precisamente individualizado, a partir de indicações exatas de suas medidas, características e confrontações. O artigo 176 da Lei de Registros Públicos mostra-se como verdadeira expressão do registro da especialidade ao exigir, para fins de registro do imóvel, sua identificação com todas as suas características e confrontações, localização, área e denominação, se rural, ou logradouro e número, se urbano, e sua designação cadastral, se houver. A Lei n. 10.267/2001, que alterou a Lei de Registros Públicos, instituiu a necessidade de georreferenciamento dos imóveis rurais, uma técnica ainda mais precisa de descrição desses imóveis, que passou a ser exigida para os casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, bem como para efetivação de registro. Portanto, o procedimento de georreferenciamento passou a integrar o registro dos imóveis rurais, com a necessidade de que a certificação do memorial descritivo conste da matrícula do imóvel, com o objetivo de aperfeiçoar a identificação e descrição dos imóveis rurais, garantindo uma maior precisão e a veracidade das informações constantes do registro público, principalmente para evitar eventuais efeitos negativos decorrentes de descrições imobiliárias vagas e imprecisas como a superposição de áreas, por exemplo. Conforme definição da legislação agrária defendida pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (Incra), imóvel rural abrange a totalidade das glebas contíguas do mesmo proprietário utilizadas para fins econômicos similares. Todavia, tal definição, embora seja utilizada para fins de cadastro de imóveis rurais na autarquia, não pode ser utilizada no âmbito do direito registral, em observância ao já mencionado princípio da especialidade. Para o direito registral, com espeque nos princípios da especialidade e da unitariedade, cada matrícula representa uma unidade imobiliária, inclusive no que tange aos imóveis rurais, o que significa que o memorial descritivo a que se refere os §§ 3º e 4º do artigo 176 da Lei de Registros Públicos deve corresponder ao imóvel representado pela matrícula e que, portanto, cada matrícula deve ser demarcada e georreferenciada individualmente. Nada impede que o proprietário requeira a unificação das áreas descritas em matrículas distintas de sua propriedade, o que então resultará na formação de uma nova unidade imobiliária com a abertura de uma nova matrícula. Somente nessa hipótese é que o perímetro georreferenciado deverá abranger todos os imóveis referidos nas suas respectivas matrículas, as quais serão encerradas para constituir um único imóvel rural com uma nova matrícula. Para fins de certificação do memorial descritivo georreferenciado , não se aplica o conceito agrário de imóvel rural . O georreferenciamento deve ser realizado individualmente para cada matrícula imobiliária , em observância aos princípios registrais. O STJ definiu que, para fins de registro imobiliário , o conceito de imóvel rural utilizado pelo Incra não pode ser aplicado automaticamente ao procedimento de georreferenciamento . Na legislação agrária, o imóvel rural pode abranger várias glebas contíguas pertencentes ao mesmo proprietário , exploradas economicamente como uma única unidade. Esse conceito atende a finalidades cadastrais e fiscais do Incra. Entretanto, no Direito Registral , prevalecem os princípios da especialidade e da unitariedade, segundo os quais cada matrícula representa um imóvel juridicamente individualizado. Por isso, o memorial descritivo georreferenciado deve corresponder exatamente ao imóvel constante de cada matrícula, não sendo possível elaborar um único georreferenciamento para diversas matrículas apenas porque pertencem ao mesmo proprietário ou formam um único imóvel rural para fins agrários. Caso o proprietário deseje tratar todas as áreas como um único imóvel também para fins registrais, deverá promover previamente a unificação das matrículas , com abertura de uma nova matrícula única . Somente nessa hipótese será possível elaborar um único memorial descritivo abrangendo toda a área. O entendimento reforça a função do georreferenciamento de garantir a precisa identificação dos imóveis , evitando problemas como sobreposição de áreas , conflitos de limites e insegurança nos registros públicos.

Tese Jurídica Oficial

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