REsp 2.095.402-SC

Em regra, a vaga de garagem autônoma não pode ser alienada judicialmente a terceiro estranho ao condomínio, exceto se a própria convenção condominial autorizar. Em julgamento da Quarta Turma, definiu-se que, "em condomínio edilício, a vaga de garagem pode ser enquadrada como: (i) unidade autônoma (art. 1.331, § 1º, do CC), desde que lhe caiba matrícula independente no Registro de Imóveis, sendo, então, de uso exclusivo do titular; (ii) direito acessório, quando vinculado a um apartamento, sendo, assim, de uso particular; ou (iii) área comum, quando sua fruição couber a todos os condôminos indistintamente" (REsp 1.152.148/SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 13/8/2013, DJe de 2/9/2013). No contexto da unidade autônoma, é admissível a penhora de vaga de garagem associada a imóvel considerado bem de família, conforme estabelecido pela Súmula n. 449 do STJ. Ao aplicar o entendimento da referida súmula, a Corte estadual afastou a proibição do art. 1.331, § 1º, do Código Civil (CC/2002) - alienação a terceiros estranhos ao condomínio - na hipótese de determinação judicial de penhora de vaga de garagem com matrícula própria. A redação do parágrafo primeiro foi conferida com a finalidade de garantir segurança, funcionalidade e harmonia no ambiente condominial. Ao restringir o acesso às vagas apenas aos condôminos, reduz-se o risco de indivíduos não autorizados circularem no espaço, diminuindo a probabilidade de incidentes como furtos, vandalismos ou invasões. Logo, ao interpretar o art. 1.331, § 1º, do CC/2002, que veda a alienação das vagas de garagem a pessoas estranhas ao condomínio sem autorização expressa na convenção condominial, em conjunto com o entendimento consolidado na Súmula n. 449 do STJ, que autoriza a penhora de vaga de garagem com matrícula própria, é imperativo restringir a participação na hasta pública exclusivamente aos condôminos. Em regra, a vaga de garagem autônoma não pode ser alienada judicialmente a terceiro estranho ao condomínio , exceto se a própria convenção condominial autorizar. O STJ analisou a possibilidade de alienação judicial de vaga de garagem dotada de matrícula própria, em contexto de execução judicial. A Corte partiu da distinção já consolidada na jurisprudência entre as diferentes naturezas jurídicas da vaga de garagem em condomínio edilício: unidade autônoma, direito acessório ou área comum. Quando a vaga constitui unidade autônoma , com matrícula própria no Registro de Imóveis, ela pode ser objeto de penhora, inclusive quando vinculada a imóvel considerado bem de família, conforme a Súmula 449 do STJ. Contudo, isso não significa que a vaga possa ser alienada livremente a qualquer interessado. O art. 1.331, § 1º, do Código Civil estabelece que a vaga de garagem não pode ser alienada a pessoas estranhas ao condomínio , salvo autorização expressa na convenção condominial. Segundo o STJ, essa restrição não é meramente formal: visa preservar a segurança, funcionalidade e harmonia do ambiente condominial , evitando a circulação de terceiros sem vínculo com o condomínio. Assim, mesmo sendo penhorável, a vaga de garagem autônoma somente pode ser alienada em hasta pública a outros condôminos , salvo se a convenção permitir expressamente a venda a terceiros estranhos.

Tese Jurídica Oficial

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