REsp 2.123.225-SP

A caução locatícia averbada na matrícula do imóvel garante ao credor o direito de preferência no recebimento desse crédito em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca. Cinge-se a controvérsia em definir se, em concurso singular de credores, a caução locatícia se configura como direito real de garantia apto a gerar direito de preferência do credor caucionário sobre o produto da expropriação do imóvel. A Lei do Inquilinato prevê que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário a caução como garantia, sendo que a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º). Sucede que, apesar da previsão dessa modalidade de garantia, o fato é que a caução locatícia em bens imóveis não consta no rol dos direitos reais do art. 1.225 do Código Civil. Portanto, havendo concurso singular de credores, situação na qual dois ou mais credores de devedor solvente penhoram um mesmo bem imóvel ou quando o bem penhorado já está gravado com direito real de garantia em favor de terceiro, resta saber em qual posição de preferência se encontra o credor que detém caução locatícia em bem imóvel. Para este debate, imperioso definir qual a natureza jurídica da caução locatícia. Ocorre que as divergências doutrinárias, acerca da natureza jurídica do instituto, residem especialmente na (im)possibilidade de se firmar a garantia real por averbação, pois o art. 108 do Código Civil determina que, "não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País". Contudo, o próprio art. 108 do Código Civil excepciona as situações em que a lei dispor o contrário. Na espécie, a Lei do Inquilinato determina expressamente que a forma adequada para que a caução surta efeitos é a averbação na matrícula do imóvel, objetivando justamente flexibilizar a formalidade legal. Ademais, o art. 167, II, 8, da Lei dos Registro Públicos reitera que, no registro de imóveis, além da matrícula, será feita a averbação da caução e da cessão fiduciária de direitos reais relativos a imóveis. Assim, em razão de a Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitirem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades dos direitos reais de garantia típicos, a caução locatícia realizada neste formato possui efeitos de garantia real. Ou seja, mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese. Para além disso, conforme entendimento da Terceira Turma do STJ, para o exercício da preferência material decorrente da hipoteca, no concurso especial de credores, não se exige a penhora sobre o bem, mas o levantamento do produto da alienação judicial exige o aparelhamento da respectiva execução (REsp n. 1.580.750/SP, Terceira Turma, julgado em 19/6/2018, DJe de 22/6/2018). Dessarte, a caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca. A caução locatícia averbada na matrícula do imóvel garante ao credor o direito de preferência no recebimento desse crédito em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca. A controvérsia consistia em definir se a caução de bem imóvel prestada em contrato de locação , quando devidamente averbada na matrícula do imóvel , confere ao locador um direito de preferência sobre outros credores caso o imóvel seja levado à expropriação em execução. Embora a caução locatícia em imóvel não esteja expressamente prevista no rol dos direitos reais do art. 1.225 do Código Civil , o STJ entendeu que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) e a Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) criaram disciplina própria para essa modalidade de garantia. A Lei do Inquilinato determina que a caução em imóvel deve ser averbada na matrícula do bem , e a Lei de Registros Públicos também prevê expressamente essa averbação. Como a própria lei excepciona a exigência geral de escritura pública para constituição de direitos reais (art. 108 do CC), a averbação é suficiente para conferir eficácia real à garantia. Assim, a caução locatícia imobiliária produz efeitos equivalentes aos da hipoteca , assegurando ao credor caucionário preferência no recebimento do crédito diante de outros credores, em caso de concurso singular. Desse modo, quem recebe um imóvel em caução locatícia regularmente averbada não possui apenas um direito obrigacional contra o devedor, mas um verdadeiro direito real de garantia oponível a terceiros.

Tese Jurídica Oficial

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