EREsp 1.866.844-SP

A ausência do registro da propriedade fiduciária não retira a validade do ajuste entre as partes e não impede a alienação extrajudicial do bem pelo credor, após o registro. Ainda que o registro do contrato no competente Registro de Imóveis seja imprescindível à constituição da propriedade fiduciária de coisa imóvel, nos termos do art. 23 da Lei n. 9.514/1997, sua ausência não retira a validade e a eficácia dos termos livre e previamente ajustados entre os contratantes, inclusive da cláusula que autoriza a alienação extrajudicial do imóvel em caso de inadimplência. O reconhecimento da validade e da eficácia do contrato de alienação fiduciária, mesmo sem o registro no Ofício de Registro de Imóveis, opera-se em favor de ambas as partes da relação contratual. Com efeito, constituída a propriedade fiduciária, com o consequente desdobramento da posse, o credor fiduciário perde o direito de livre disposição do bem. Nessa hipótese, somente se houver inadimplência do devedor fiduciante, e após a consolidação da propriedade, observado o procedimento previsto no art. 26 da Lei n. 9.514/1997, poderá o credor fiduciário alienar o objeto da garantia. Assim, mesmo na ausência de registro, ao devedor fiduciante deve ser assegurado o direito de não ter o imóvel objeto da garantia alienado fora das hipóteses legalmente admitidas e de obter o termo de quitação após o pagamento integral da dívida e de seus encargos, com vistas à consolidação da propriedade definitiva do imóvel. Se assim não fosse, o credor fiduciário poderia requerer o distrato mesmo sem o inadimplemento do devedor fiduciário, gerando enorme insegurança jurídica para este último. Em contrapartida, por se tratar de contrato bilateral, com a assunção de obrigações recíprocas, também deve ser reconhecido o direito de o credor fiduciário utilizar os meios contratuais de execução da garantia em caso de inadimplência do devedor fiduciante, mesmo na hipótese em que a avença não é levada a registro. Ressalta-se que o registro, conquanto despiciendo para conferir eficácia ao contrato de alienação fiduciária entre devedor fiduciante e credor fiduciário, é, sim, imprescindível para dar início à alienação extrajudicial do imóvel, tendo em vista que a constituição do devedor em mora e a eventual purgação desta se processa perante o Oficial de Registro de Imóveis, nos moldes do art. 26 da Lei n. 9.514/1997. Assim, admitir a rescisão do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel com base nas normas de proteção ao direito do consumidor, ou seja, com a devolução da maior parte dos valores pagos e a retenção de um pequeno percentual a título de ressarcimento de eventuais despesas, seria desvirtuar por completo o instituto, que certamente cairia em desuso, em prejuízo dos próprios consumidores de imóveis, que teriam maior dificuldade de acesso ao crédito e juros mais elevados. Entende-se, desse modo, que a ausência de registro do contrato que serve de título à propriedade fiduciária no competente Registro de Imóveis não confere ao devedor fiduciante o direito de promover a rescisão da avença por meio diverso daquele contratualmente previsto, tampouco impede o credor fiduciário de, após a efetivação do registro, promover a alienação do bem em leilão para só então entregar eventual saldo remanescente ao adquirente do imóvel, descontados os valores da dívida e das demais despesas efetivamente comprovadas. A ausência do registro da propriedade fiduciária não retira a validade do ajuste entre as partes e não impede a alienação extrajudicial do bem pelo credor, após o registro. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou questão relevante sobre os efeitos da ausência de registro do contrato de alienação fiduciária de bem imóvel. A Corte partiu de uma distinção essencial: o registro é requisito para a constituição da propriedade fiduciária perante terceiros ; mas não é requisito de validade do contrato entre as partes . Assim, mesmo sem registro no cartório de imóveis: o contrato é válido e eficaz entre credor e devedor ; as cláusulas pactuadas, inclusive a de alienação extrajudicial, permanecem válidas. Contudo, o STJ destacou um ponto fundamental: a execução extrajudicial da garantia (leilão) exige o prévio registro do contrato; isso porque o procedimento legal (art. 26 da Lei 9.514/1997) depende da atuação do registro imobiliário, especialmente para constituição em mora e purgação. A decisão também equilibra os interesses das partes: o devedor não pode usar a ausência de registro para rescindir o contrato de forma mais favorável (como se fosse relação de consumo típica); o credor, por sua vez, não pode alienar o bem fora das hipóteses legais. Em síntese, o STJ preserva a segurança jurídica do sistema de alienação fiduciária , evitando distorções que comprometeriam o mercado de crédito imobiliário.

Tese Jurídica Oficial

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