AgInt no REsp 1.881.482-SP

Em caso de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, o credor pode optar por exigir o adimplemento da obrigação ou a extinção do contrato perante a promitente vendedora. Se optar pela extinção contratual, é indevido o pagamento de indenização por lucros cessantes. Inicialmente, ressalta-se que a jurisprudência desta Corte é pacífica quanto ao cabimento de lucros cessantes em razão do descumprimento do prazo para entrega do imóvel objeto do compromisso de compra e venda, havendo presunção de prejuízo do promitente comprador. Nesse sentido, concluiu a Segunda Seção que os valores a título de lucros cessantes seriam devidos desde o dia seguinte à data pactuada para entrega até o dia de ingresso dos autores na posse do imóvel, já que esse seria o tempo em que teriam permanecido privados do bem em descumprimento aos termos do contrato. Todavia, no universo de casos que vêm sendo trazidos à apreciação das turmas da Segunda Seção, é possível distinguir duas situações principais. No primeiro grupo, a parte compradora ainda anseia por receber o imóvel adquirido na planta, mas requer a condenação da vendedora por lucros cessantes, entre outras parcelas indenizatórias, em decorrência do atraso em sua entrega. Em tais casos, a presunção de lucros cessantes advém da circunstância de que o comprador se viu privado da posse do bem na data aprazada e, por isso, teve custear outra moradia, ou deixar de alugar o imóvel durante o período de atraso. No segundo grupo, estão as ações em que o adquirente, insatisfeito com o atraso, postula a resolução do contrato, cumulada com pedido de indenização, inclusive lucros cessantes, consubstanciados nos aluguéis que deixou de receber ou acabou por ter despendido em decorrência da mora. Em tais casos, deve-se realizar diferenciação em relação aos precedentes da Segunda Seção, exatamente pelo fato de que não é jurídico reconhecer o pedido de lucros cessantes de forma presumida quando o pedido principal da parte compradora é precisamente resilir o contrato com o retorno ao estado anterior em que as partes se encontravam antes da contratação. Com efeito, o art. 475 do Código Civil assim dispõe: "a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos". Interpretando esse dispositivo, é possível perceber que o corolário natural da dissolução da relação contratual consiste no retorno das partes às posições ocupadas antes da contratação. É o que determina o art. 182 do Código Civil relativo à ação de nulidade, mas aplicável analogicamente ao remédio resolutivo, quando dispõe: "restituir-se-ão as partes ao estado, em que antes dele se achavam, e não sendo possível restitui-las, serão indenizadas pelo equivalente." Ademais, como a resolução acaba por extinguir a relação contratual entre as partes e não propriamente o contrato, extinta esta, surgirá nova relação (relação de liquidação para restituir as partes ao status quo ante (restituição) e, eventualmente, indenização ao credor pelo dano sofrido (art. 475 do Código Civil)). Dessa forma, o credor da obrigação não deve receber nem mais nem menos do que forneceu, porque a reconstituição de uma situação jurídica em seguida à resolução é o retorno ao estado que existira anteriormente ao ato. A questão, contudo, é delimitar o que pertenceria à restituição desses valores: se abarcariam os lucros cessantes presumidos, delimitados esses como os aluguéis que a parte agravada deixou de receber pela coisa, ou não. Para explicar a situação indenizatória quando há resolução de contrato por não cumprimento da avença, a maioria da doutrina tradicional trabalha com a distinção entre interesse contratual positivo e interesse contratual negativo, o mesmo acontecendo na jurisprudência. Assim, se o credor optar por pleitear o cumprimento da obrigação terá direito também ao ressarcimento de todos os prejuízos sofridos (danos emergentes e lucros cessantes), ou seja, será colocado na mesma situação em que estaria se o contrato tivesse sido cumprido voluntariamente e no modo/tempo/lugar devido (chamado interesse contratual positivo ou interesse de cumprimento). Por outro lado, se o credor optar pela resolução do contrato, só poderá pedir de forma cumulada a indenização relacionada aos danos que sofreu pela alteração da sua posição contratual. Será, portanto, ressarcido na importância necessária para colocá-lo na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido celebrado (interesse contratual negativo). O que não cabe é a cumulação das indenizações que seriam resultantes da pretensão de cumprimento do contrato, com as que decorreriam da pretensão de resolução do mesmo pacto. Dessa forma, na hipótese de se requer a resolução do compromisso de compra e venda, deve-se atender ao interesse contratual negativo da parte contratante, visando-se a colocar a parte compradora frustrada na mesma situação em que estaria se o contrato não tivesse sido realizado. Nesse sentido, mesmo sendo possível cumular o pedido de perdas e danos, que abarcariam tanto os danos emergentes como os lucros cessantes, estes últimos não poderiam ser considerados presumidos e muito menos decorrentes de aluguéis da própria coisa nas hipóteses em que há pedido de resolução. Ademais, a devolução integral de todos os valores despendidos, devidamente corrigidos, com juros de mora de 1% (um por cento) a contar da citação, com a imputação da devolução da corretagem à construtora, nas mesmas condições (correção e juros), se acrescida de lucros cessantes torna desproporcional os termos da resolução do contrato, criando desequilíbrio na solução do inadimplemento absoluto, no mais das vezes, servindo de incentivo à rescisão e, consequentemente à multiplicação dos conflitos, visto que o desfazimento do negócio passa a ser mais vantajoso economicamente para o comprador do que a manutenção do contrato, dado que o resultado tenderá a ser correspondente a uma diferenciada aplicação financeira. Assim, a partir do momento em que o adquirente opta pela rescisão do contrato, em razão do atraso na entrega da obra, com restituição integral dos valores despendidos com o imóvel e retorno das partes ao status quo ante, tem-se que os prejuízos materiais decorrentes passam a ser sanados pela devolução de toda a quantia com os encargos legais, o que torna indevida a indenização por alugueis desse mesmo imóvel, afastando-se a presunção de prejuízo. Em caso de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, o comprador pode optar entre exigir o cumprimento do contrato ou sua resolução. Se optar pela resolução contratual, não são devidos lucros cessantes presumidos. O STJ reafirmou que o comprador prejudicado pelo atraso na entrega do imóvel possui duas alternativas previstas no art. 475 do Código Civil: exigir o cumprimento do contrato ou pedir sua resolução , com restituição das prestações pagas e indenização pelas perdas e danos. A Corte explicou que essas duas opções produzem consequências jurídicas diferentes. Quando o comprador mantém o contrato e continua interessado em receber o imóvel, presume-se que sofreu prejuízo durante o período de atraso, pois ficou privado da posse do bem. Nessa hipótese, é cabível a indenização por lucros cessantes , normalmente correspondente ao valor dos aluguéis que deixou de receber ou que precisou pagar enquanto aguardava a entrega do imóvel. Entretanto, quando o comprador opta pela resolução do contrato , a finalidade da demanda deixa de ser o recebimento do imóvel e passa a ser o retorno das partes ao estado em que se encontravam antes da contratação ( status quo ante ). Nessa situação, a restituição integral das parcelas pagas, acrescida de correção monetária e dos encargos legais, recompõe o prejuízo decorrente do negócio desfeito. Por isso, o STJ entendeu que não faz sentido cumular essa restituição integral com lucros cessantes presumidos relativos ao próprio imóvel que o comprador decidiu não adquirir mais. Admitir essa cumulação tornaria a resolução contratual mais vantajosa economicamente do que o próprio cumprimento do contrato, gerando enriquecimento sem causa e incentivando o desfazimento dos negócios. Isso não significa que o comprador jamais possa pleitear lucros cessantes na resolução do contrato. O que o STJ afastou foi a presunção automática desse prejuízo. Se houver dano efetivamente comprovado e distinto da simples perda do uso do imóvel, poderá haver indenização, desde que demonstrado no caso concreto.

Tese Jurídica Oficial

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