AgInt nos EDcl no REsp 1.811.724-GO

Independentemente de quem causou a quebra contratual, é cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel quando houver o rompimento unilateral de contrato de compra e venda. Esta Corte Superior entende ser cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel nas hipóteses em que houver a resilição unilateral de contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra contratual, sob pena de se gerar enriquecimento sem causa. Ademais, ressalta-se que o pagamento pela utilização do imóvel por parte do promissário comprador e a restituição de parcelas pagas pelo promissário vendedor decorrem de consectários lógicos da quebra de contrato de compra e venda de imóvel, situação que leva ao retorno das partes contratantes ao estado anterior à avença, não havendo se falar em necessidade de pedido explícito pela parte interessada. Dessa forma, o pedido pode ser feito na peça de defesa, por meio de "reconvenção ou em ação própria para essa finalidade, à luz do princípio restitutio in integrum" (REsp n. 1.731.753/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2023, DJe de 12/5/2023). Independentemente de quem causou a quebra contratual, é cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel quando houver o rompimento unilateral de contrato de compra e venda. O STJ reafirmou que, quando um contrato de compra e venda de imóvel é desfeito por iniciativa unilateral de uma das partes, o comprador que permaneceu na posse do bem deve indenizar o vendedor pelo período em que utilizou o imóvel, ainda que a rescisão tenha ocorrido por culpa deste último. A Corte fundamentou esse entendimento no princípio da restitutio in integrum , segundo o qual a resolução do contrato deve restabelecer, na maior medida possível, a situação existente antes da contratação. Assim, se o vendedor devolve os valores pagos pelo comprador, também é legítimo que seja compensado pela utilização do imóvel durante o período em que o comprador dele usufruiu. Essa obrigação não possui natureza de penalidade nem depende da identificação de quem provocou o rompimento contratual. Trata-se de consequência patrimonial da própria resolução do contrato, destinada a impedir o enriquecimento sem causa de qualquer das partes. Além disso, o STJ destacou que tanto a restituição das parcelas pagas quanto a indenização pelo uso do imóvel constituem efeitos naturais da resolução contratual. Por isso, o pedido de pagamento da taxa de fruição pode ser formulado na contestação, por meio de reconvenção ou em ação própria, sem que seja indispensável pedido específico na petição inicial da demanda principal.

Tese Jurídica Oficial

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