REsp 1.786.046-RJ

O conhecimento técnico ou científico de juiz sobre mercado imobiliário não pode ser equiparado às regras de experiência comum previstas no art. 375 do CPC, sendo indispensável perícia para avaliar imóvel objeto de penhora. Discute-se nos autos se o imóvel penhorado para pagamento da dívida deve ser avaliado necessariamente por perícia ou se, ao contrário, pode seu valor ser fixado pelo próprio julgador com base nas máximas da experiência de que trata o art. 375 do Código de Processo Civil. As regras (ou máximas) da experiência designam um conjunto de juízos que podem ser formulados pelo homem médio a partir da observação do que normalmente acontece. Reúnem proposições muito variadas, que vão desde conhecimentos científicos consolidados como o de que corpos metálicos dilatam no calor até convenções mais ou menos generalizadas, como a de que as praias são mais frequentadas aos finais de semana. Muito embora constituam um conhecimento próprio do juiz, não se confundem com o conhecimento pessoal que ele tem a respeito de algum fato concreto, em relação ao qual, exige-se, de qualquer forma, a produção de prova específica, sob o crivo do contraditório. Conquanto se possa admitir que o julgador, por conhecer o mercado imobiliário de determinada região e também o imóvel penhorado, pudesse saber o seu real valor, não há como afirmar que essa seja uma informação de conhecimento público. Impossível sustentar, nesses termos, que bem imóvel possa ser avaliado sem produção de prova pericial, pelo próprio julgador, com base no art. 375 do CPC. O conhecimento técnico ou científico do juiz acerca do mercado imobiliário não se confunde com as regras de experiência comum previstas no art. 375 do CPC, sendo indispensável a realização de perícia para avaliar imóvel objeto de penhora. O STJ decidiu que o valor de um imóvel penhorado não pode ser fixado pelo próprio juiz com base em seu conhecimento pessoal sobre o mercado imobiliário , sendo necessária a realização de avaliação pericial. A Corte explicou que o art. 375 do Código de Processo Civil autoriza o magistrado a utilizar as chamadas regras de experiência comum , isto é, conhecimentos gerais extraídos daquilo que normalmente ocorre na vida em sociedade. Essas máximas servem para auxiliar a apreciação das provas, mas não substituem a produção de prova técnica quando ela é indispensável . O conhecimento especializado que determinado juiz eventualmente possua sobre o mercado imobiliário de uma região não integra essas regras de experiência comum. Trata-se de conhecimento pessoal e técnico, que não pode fundamentar sozinho a fixação do valor de um bem submetido à penhora, pois isso impediria o exercício do contraditório pelas partes. Assim, quando a definição do valor do imóvel exige conhecimentos específicos, a prova adequada é a perícia , realizada por profissional habilitado, garantindo que as partes possam impugnar os critérios utilizados e preservar o devido processo legal

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