REsp 1.773.522-SP

Os créditos decorrentes da emissão das letras de crédito imobiliário devem ser classificados na classe dos créditos quirografários. A controvérsia consiste em verificar se é permitido classificar o crédito decorrente de letras de crédito imobiliário como "crédito gravado com direito real de garantia", nos termos do art. 83, II, da Lei n. 11.101/2005, conduzindo-o a situação de privilégio em relação aos créditos quirografários. A Lei de Recuperação Judicial e Falências (Lei n. 11.101/2005) estabelece, em seu art. 83, a ordem de habilitação dos créditos para fins de pagamento, após a realização do ativo da sociedade empresária falida, prevendo posição privilegiada aos créditos gravados com direito real em garantia. A letra de crédito imobiliário deve vir, necessariamente, lastreada por créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou por alienação fiduciária de coisa imóvel, por exigência do art. 12 da Lei n. 10.931/2004. Contudo, o credor das relações garantidas por direito real é a instituição financeira que concedeu o financiamento a empreendedores ou adquirentes de imóveis, e não o beneficiário da letra de crédito imobiliário. Dessa forma, não é possível equiparar o lastro ao direito real de garantia, por falta de vinculação direta do bem dado em garantia de terceiro à relação decorrente da emissão da letra de crédito imobiliário. Em decorrência do princípio da taxatividade, os direitos reais de garantia devem ser previstos em lei. O art. 17, III, da Lei n. 9.514/1997 prevê como direito real a caução de direitos creditórios ou aquisitivos decorrentes de contratos de venda ou promessa de venda de imóveis no âmbito das operações de financiamento imobiliário. No entanto, ao prever a aplicação da disciplina jurídica do penhor, exige o respectivo registro para sua constituição e consequente eficácia erga omnes. O princípio par conditio creditorum garante tratamento equânime entre os credores de uma mesma classe, submetendo-os de maneira socializada aos efeitos econômicos da situação de crise da sociedade empresária, motivo pelo qual a pretendida equiparação causaria prejuízo às classes subsequentes de credores. Assim, os créditos decorrentes da emissão das letras de crédito imobiliário devem ser mantidos na classe dos créditos quirografários. Os créditos decorrentes da emissão das letras de crédito imobiliário devem ser classificados na classe dos créditos quirografários. O Superior Tribunal de Justiça analisou se o titular de letra de crédito imobiliário (LCI) poderia ter seu crédito classificado como “gravado com direito real de garantia”, nos termos do art. 83, II, da Lei 11.101/2005. A LCI, por exigência legal (Lei 10.931/2004), deve ser lastreada em créditos imobiliários garantidos por hipoteca ou alienação fiduciária. Contudo, o direito real de garantia incide sobre a relação entre a instituição financeira e o devedor do financiamento imobiliário e não diretamente sobre o investidor titular da LCI. Ou seja, o investidor não é titular do direito real sobre o imóvel dado em garantia . Ele possui um crédito contra a instituição emissora do título, sem vinculação direta ao bem garantidor. O STJ destacou dois fundamentos centrais: Princípio da taxatividade dos direitos reais – somente há direito real de garantia quando expressamente previsto em lei e regularmente constituído (com registro). Princípio da par conditio creditorum – os credores da mesma classe devem receber tratamento igualitário na falência. Equiparar o crédito da LCI a crédito com garantia real criaria privilégio não previsto em lei e prejudicaria os demais credores. Assim, os créditos decorrentes da emissão de LCI permanecem na classe dos créditos quirografários.

Tese Jurídica Oficial

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