RE 695.911-SP

Não havendo lei municipal anterior, a partir da Lei 13.465/17 é possível a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano desde que: (i) os já possuidores de lotes tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado. O STF e o STJ possuem entendimento pacificado no sentido de privilegiar a liberdade de associação em face do princípio da vedação ao enriquecimento sem causa. Assim, também em respeito aos princípios da legalidade e da autonomia da vontade, não pode a associação de moradores impor mensalidade a morador ou a proprietário de imóvel que não tenha a ela se associado. No julgamento do caso em questão, o Ministro Relator Dias Toffoli consignou que, a partir da Lei 13.465/2019, com a introdução do art. 36-A na Lei 6.766/1979, previu-se que os atos constitutivos da associação de imóveis em loteamentos e as obrigações deles decorrentes vinculam tanto os já titulares de direitos sobre lotes que aceitaram sua constituição, quanto os novos adquirentes de imóveis, desde que tais atos e obrigações sejam averbados no competente registro do imóvel. Art. 36-A. As atividades desenvolvidas pelas associações de proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos ou empreendimentos assemelhados, desde que não tenham fins lucrativos, bem como pelas entidades civis organizadas em função da solidariedade de interesses coletivos desse público com o objetivo de administração, conservação, manutenção, disciplina de utilização e convivência, visando à valorização dos imóveis que compõem o empreendimento, tendo em vista a sua natureza jurídica, vinculam-se, por critérios de afinidade, similitude e conexão, à atividade de administração de imóveis. Parágrafo único . A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos. Antes da lei, as associações de moradores de loteamentos eram criadas com base apenas na vontade dos titulares de direitos sobre lotes e, sendo assim, as obrigações derivadas do vínculo associativo só podiam ser impostas aos associados e enquanto perdurasse tal vínculo. Por fim, o STF já fixou entendimento no sentido de que o município pode dispor, em lei, sobre forma diferenciada de ocupação e parcelamento do solo urbano em loteamentos fechados, bem como tratar da disciplina interna desses espaços e dos requisitos urbanísticos mínimos a serem neles observados. Diante disso, o Tribunal fixou a tese de que não havendo lei municipal anterior, a partir da Lei 13.465/17 é possível a cobrança, por parte de associação, de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano desde que: (i) os já possuidores de lotes tenham aderido ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis, ou (ii) no caso de novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação tenha sido registrado.

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