REsp 2.096.465-SP

As normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. A execução extrajudicial de imóvel dado em alienação fiduciária tem regramento próprio estabelecido na Lei n. 9.514/1997, que, antes das modificações perpetradas pela Lei n. 14.711/2023, previa que o contrato que serve de título ao negócio fiduciário deveria conter o valor do principal da dívida e a indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel e dos critérios para a respectiva revisão (art. 24, I e VI). A partir da vigência da Lei n. 14.711/2023, não há mais dúvidas de que, em segundo leilão, não pode ser aceito lance inferior à metade do valor de avaliação do bem, ainda que superior ao valor da dívida (acrescido das demais despesas), à semelhança da disposição contida no art. 891 do CPC/2015. No caso, o leilão foi realizado antes da vigência da Lei n. 14.711/2023, o que não altera, contudo, a compreensão acerca da matéria. Com efeito, no âmbito doutrinário, há muito já se defendia a impossibilidade de alienação extrajudicial a preço vil, não só por invocação do art. 891 do CPC/2015, mas também de outras normas, tanto de direito processual quanto material, que i) desautorizam o exercício abusivo de um direito (art. 187 do Código Civil); ii) condenam o enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil); iii) determinam a mitigação dos prejuízos do devedor (art. 422 do Código Civil) e iv) prelecionam que a execução deve ocorrer da forma menos gravosa para o executado (art. 805 do CPC/2015). A despeito de ser a quantia obtida em segundo leilão muito inferior à metade do preço de avaliação para venda forçada, mesmo sem atualização, entenderam as instâncias ordinárias que as normas de caráter geral não seriam aplicáveis à execução extrajudicial regida pelas disposições especiais da Lei n. 9.514/1997. Tal orientação, no entanto, não encontra amparo nem na doutrina majoritária, tampouco em julgados do STJ que, mesmo antes da inovação legislativa, já defendiam a impossibilidade da arrematação a preço vil na execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente. Por fim, em que pese a prevalência do caráter negocial da alienação por iniciativa particular, também à ela se aplica a vedação da alienação a preço vil, entendida, em regra, como sendo aquela que não alcança 50% do valor da avaliação, ressalvadas as situações em que se deve levar em conta as particularidades do caso concreto. As normas que impedem a arrematação por preço vil são aplicáveis à execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente O STJ firmou entendimento de que a proibição da alienação de bens por preço vil não se restringe às execuções judiciais disciplinadas pelo Código de Processo Civil, alcançando também a execução extrajudicial de imóveis alienados fiduciariamente prevista na Lei nº 9.514/1997. Antes da entrada em vigor da Lei nº 14.711/2023, a Lei da Alienação Fiduciária não estabelecia um percentual mínimo para os lances apresentados no segundo leilão. Apesar desse silêncio legislativo, o STJ entendeu que já era vedada a venda por preço vil , pois essa proibição decorre de princípios gerais do ordenamento jurídico. A Corte destacou que admitir a arrematação por valor irrisório favoreceria o enriquecimento sem causa do credor, configuraria abuso de direito e violaria a boa-fé objetiva, além de contrariar o princípio segundo o qual a execução deve ocorrer da forma menos gravosa ao devedor. Por isso, mesmo antes da alteração legislativa, era possível aplicar, por analogia, o art. 891 do CPC, que considera, em regra, vil o preço inferior à metade do valor de avaliação do bem. A Lei nº 14.711/2023 apenas positivou esse entendimento , ao estabelecer expressamente que, no segundo leilão da alienação fiduciária, não será aceito lance inferior a 50% do valor de avaliação do imóvel. Contudo, o STJ ressaltou que a caracterização do preço vil não é absolutamente matemática , podendo as peculiaridades do caso concreto justificar solução diversa.

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