REsp 1.756.277-CE

O registro de um título feito antes do tempo, desrespeitando uma prenotação anterior, pode ser considerado válido se a prenotação anterior perder a validade por não atendimento às exigências legais. Nos termos do art. 182 da Lei de Registros Públicos - LRP, apresentado o título para registro, ele tomará, no protocolo, "o número de ordem que lhes competir em razão da sequência rigorosa de sua apresentação", lançando-se em seguida o apontamento provisório do título à margem da matrícula, a chamada "prenotação". A lei de regência não impede que o oficial receba, enquanto vigente a prenotação, outro requerimento de registro. Em verdade, o texto legal admite expressamente o protocolo sucessivo de pedidos, ainda que constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel, todavia conferindo prioridade àquele prenotado sob número de ordem mais baixo. O art. 12 da LRP, por sua vez, enuncia que "nenhuma exigência fiscal, ou dúvida, obstará a apresentação de um título e o seu lançamento do Protocolo com o respectivo número de ordem, nos casos em que da precedência decorra prioridade de direitos para o apresentante". Somente na hipótese em que, iniciado o registro e interrompido por motivo de força maior (LRP, art. 208), a lei afirma a inadmissibilidade de nova apresentação (LRP, art. 209). Logo, nenhuma irregularidade resulta do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, de título apresentado enquanto vigente prenotação anterior. É certo que não pode, o oficial, levar a registro um título cujo requerimento tem número de ordem posterior, enquanto não decorrido todo o prazo de vigência da prenotação lançada anteriormente. Todavia, dessa irregularidade não resulta vício insanável, sendo certo que o registro precoce pode ser convalidado na hipótese de a prenotação que o obstava perder seus efeitos. Logo, nenhuma irregularidade decorre do mero recebimento (protocolo), pelo registrador, do requerimento apresentado pela interessada enquanto vigente a prenotação que favorecia terceiro, ulteriormente ineficaz pelo decurso do prazo previsto no art. 205 da LRP. O registro precoce de título, feito irregularmente em razão da inobservância de prenotação anterior, poderá ser convalidado se ocorrer a hipótese prevista no art. 205 da LRP , qual seja, a caducidade da anotação provisória por omissão do interessado em atender às exigências legais. A questão envolve o princípio da prioridade registral . Quando um título é apresentado ao Registro de Imóveis, ele recebe um número de ordem no protocolo e é feita a chamada prenotação , que assegura ao apresentante prioridade em relação a títulos posteriormente apresentados. Isso não significa, porém, que o cartório esteja proibido de receber e protocolar um segundo título enquanto a primeira prenotação ainda estiver vigente. A própria Lei de Registros Públicos admite a existência de múltiplos protocolos, inclusive quando os títulos estabelecem direitos reais incompatíveis sobre o mesmo imóvel. Nesse caso, prevalece, em princípio, o título que recebeu o número de ordem mais baixo. O problema surge quando o segundo título é efetivamente registrado antes de terminar o prazo de validade da primeira prenotação . Segundo o STJ, esse registro é irregular, porque a prenotação anterior ainda produzia efeitos e impedia o registro do título posterior. Entretanto, essa irregularidade não é necessariamente insanável . Se o primeiro interessado não cumprir, dentro do prazo legal, as exigências necessárias ao registro, a prenotação perde sua eficácia por caducidade, nos termos do art. 205 da LRP. Nessa situação, o título que havia sido registrado prematuramente pode ser convalidado , porque, quando chegou o momento em que poderia ser validamente registrado, já não existia mais a prenotação anterior capaz de impedir o seu registro. Portanto, o STJ fez uma distinção importante: protocolar um segundo título é permitido; registrá-lo antes de cessar a eficácia da prenotação anterior é irregular; mas essa irregularidade pode ser posteriormente convalidada se a prenotação anterior caducar.

Tese Jurídica Oficial

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