REsp 1.789.863-MS

No compromisso de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, não é necessário o ajuizamento de ação própria para resolução do contrato. Conceitos iniciais e contexto A cláusula resolutiva expressa serve para desfazer o contrato caso uma das partes não cumpra com suas obrigações, sendo que a própria cláusula traz as possíveis causas de inadimplemento. Ela pode ser inserida tanto no momento de celebração do contrato quanto posteriormente, por meio de aditivo contratual. O importante é que seja pactuada antes da ocorrência da situação de inadimplência nela prevista. O efeito de resolução do contrato se opera de pleno direito, ou seja, independentemente de manifestação judicial, tornando o procedimento para o rompimento do vínculo mais rápido e simples, nos termos do art. 474 do Código Civil: Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial. Apesar disso, a jurisprudência do STJ se consolidou no sentido de que, no caso de contrato de compromisso de compra e venda, é indispensável a prévia manifestação judicial para que seja consumada a resolução do contrato, ainda que existente a cláusula resolutória expressa, em razão do princípio da boa-fé objetiva nos contratos (REsp 620.787-SP). O compromisso de compra e venda consiste em um contrato prévio por meio do qual duas partes se obrigam a celebrar o contrato de compra e venda propriamente dito. A parte que se compromete a vender a coisa se chama promitente (ou compromitente) vendedor, e a parte que se compromete a comprá-la é chamada de promitente (ou compromissário) comprador. Trata-se de contrato preliminar comum nas operações de compra e venda de imóveis, que não pode prever cláusula de arrependimento. A mora significa o atraso no cumprimento da obrigação nos termos avençados. É o caso em que o devedor ou o credor não realizam a prestação no tempo, lugar e forma convencionados ou dispostos em lei. A purgação da mora, em termos simples, é quando a parte inadimplente quita a dívida, cujo pagamento está em atraso. Caso e julgamento No caso em questão, trata-se de compromisso de compra e venda de imóvel, sendo que: há previsão de cláusula resolutiva expressa no contrato; uma das partes se tornou inadimplente nos termos da cláusula, o que levou à notificação extrajudicial do devedor. Com o inadimplemento, o contrato foi considerado extinto a partir do prazo para a purga da mora, sendo que a parte credora não ajuizou ação de rescisão; A credora ajuizou ação de reintegração na posse do imóvel, a qual não foi cumulada com o pedido de rescisão do compromisso de compra e venda. Se aplicada a jurisprudência do STJ ao caso sem uma análise aprofundada sobre as questões envolvidas, o juiz atestaria a falta de interesse de agir da credora (na modalidade inadequação da via eleita) na ação de reintegração, pois, em tese, a rescisão do compromisso de compra e venda deveria ter sido pleiteada previamente em juízo próprio. No entanto, o Tribunal entende que casos como esses devem ser solucionados de modo diferente, de acordo com as expectativas da sociedade, voltadas à mínima intervenção do Estado no mercado e nas relações particulares, buscando a desjudicialização e simplificação de formas e ritos. A mudança de posicionamento não vai contra a lei, pois esta sequer determina que o compromisso de compra e venda seja, em todos os casos, desfeito judicialmente. Ao contrário, a lei admite o desfazimento do contrato de modo extrajudicial, exigindo, apenas, a constituição em mora ex persona e o decurso do prazo legal dado ao compromissário comprador para poder purgar sua mora. Mora ex persona é aquela em que cabe ao credor tomar providências para constituir o devedor em mora. Ou seja, após a interpelação para constituição em mora, é necessário que haja um período para que o compromissário comprador possa purgar sua mora, sendo que, nesse tempo, o contrato não pode ser extinto. Contudo, decorrido o prazo sem a purgação da mora, não há nada que impeça o compromitente vendedor de exercer o direito potestativo previsto na cláusula resolutiva expressa, a fim de desfazer a relação jurídica extrajudicialmente. A exigência de interpelação para constituição em mora não significa que o desfazimento do compromisso de compra e venda deverá ser feito judicialmente. Tal interpretação extrapola o que determina a legislação específica sobre esse tipo de contrato. Caso a parte deseje pedir a restituição da prestação já cumprida, a devolução da coisa entregue ou perdas e danos, a decisão judicial sobre esses assuntos não tem efeito desconstitutivo do contrato, mas meramente declaratório de relação já extinta por convenção das próprias partes. Logo, o contrato se resolve de pleno direito (automaticamente), sem interferência judicial, caso haja: a comprovação da mora; a notificação do devedor com a informação de que o credor pretende desfazer o contrato; passado o prazo para a purgação da mora. Entretanto, em hipóteses excepcionais, havendo motivos plausíveis e justificáveis para a não resolução do contrato, o devedor pode recorrer ao Judiciário a fim de manter o contrato. Por fim, é importante ressaltar que obrigar a parte prejudicada a ajuizar ação judicial para obter o desfazimento do contrato, ainda que haja cláusula resolutória expressa, representa ônus demasiado e obrigação contrária ao texto expresso da lei, em contrariedade ao princípio da autonomia da vontade e da não intervenção do Estado nas relações negociais. Diante desses argumentos, conclui-se que a parte credora poderia iniciar a ação possessória, pois, no compromisso de compra e venda com cláusula resolutiva expressa, não é necessário o ajuizamento de ação própria para resolução do contrato.

Tese Jurídica Oficial

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