REsp 1.984.277-DF

É cabível revisão judicial de contrato de locação não residencial - empresa de coworking - com redução proporcional do valor dos aluguéis em razão de fato superveniente decorrente da pandemia da Covid-19. Rebus Sic Standibus e Onerosidade excessiva O direito contratual brasileiro se rege pela histórica cláusula rebus sic standibus , que condiciona a validade das disposições contratuais à situação que deu origem ao contrato. Se não mais subsistir a situação jurídica ou fática em que fora firmada a obrigação, esse contrato deverá ser modificado. Dessa forma, surgem três teorias são o instrumental que autoriza a revisão judicial do negócio jurídico de trato sucessivo. Teoria da Base Objetiva do Contrato : Essa teoria é aplicada às relações de consumo (art. 6º, inciso V, do CDC), como meio de proteger o consumidor, que é parte mais fraca da relação contratual. Segundo essa teoria, caso haja fato posterior que gere vantagem exagerada em prol de uma das partes, haverá possibilidade de revisão do contrato para reequilibrar a relação entre elas. Esse fato não precisa ser imprevisível. Teoria da Imprevisão : Consta no artigo 317 do CC que se sobrevierem motivos imprevisíveis que desequilibre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, o juiz poderá corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação. Teoria da Onerosidade Excessiva : O art. 478 do CC prevê a possibilidade de resolver o contrato de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis. O Caso No caso em questão, o locatário de um imóvel comercial a revisão, com base na teoria da imprevisão e onerosidade excessiva, dado que o objeto da locação foi frustrado em razão das medidas sanitárias impostas pelo alastramento do Coronavirus. A Pandemia é fato imprevisível e extraordinário? Sim. Segundo o STJ, a Pandemia de COVID-19 configura fato imprevisível e extraordinário. O STJ entende que essa resolução é devida quando, cumulativamente, se atenda aos seguintes requisitos: Contrato de execução continuada ou diferida, Vantagem extrema de outra parte e Acontecimento extraordinário e imprevisível, que tenha gerado prejuízo que exceda a normalidade.

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