REsp 1.937.821-SP

Primeira Tese A base de cálculo do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Segunda Tese Presume-se que o valor da transação do imóvel declarado pelo contribuinte é condizente com o valor de mercado. A presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN); Terceira Tese O Município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI baseado em valor de referência estabelecido por ele. ITBI e IPTU O ITBI é o Imposto sobre transmissão de bens imóveis, seu cálculo é baseado no valor de mercado do imóvel no momento de sua transmissão. O IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, é calculado com base no valor venal do imóvel, um conjunto de valores aprovado pelo legislativo que leva em consideração o terreno, localização e idade do imóvel. O fato gerador, ou seja, a ação ou ocorrência que dá origem ao imposto, é diversa nos dois tipos de impostos. Segundo os arts. 35 e 38 do CTN: Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador: I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil; II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia; III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II. Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. Assim, pode-se interpretar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou cessão de direitos relativos a essas transmissões e a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O valor venal, no caso, é o considerado nas negociações do imóveis em condições normais de mercado, a qual poderá oscilar dentro do valor real do imóvel, considerando outras variáveis para além das utilizadas na base de cálculo do IPTU. Modalidade de lançamento O ITBI admite apenas as modalidades de lançamento por declaração ou por homologação. O lançamento tributário é a materialização da cobrança do imposto, ou seja, após a identficação do seu fato gerador, será lançada a data da dívida, a quantia cobrada e o sujeito passivo. Nesse sentido, o ITBI será declarado se a norma local exigir exame prévio das informações do contribuinte pela administração para constituir o crédito; ou será homologado se a lei municipal exigir que o contribuinte apure o valor do imposto e efetue o pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante. Não é possível que o lançamento seja realizado de ofício pois o fisco não tem como conhecer todas as variáveis para a composição do valor do imóvel transmitido. Por isso, presume-se o valor declarado como condizente ao valor médio do mercado. Essa presunção só será afastada se o fisco verificar que o valor está incompatível com a realidade, quando instaurará procedimento próprio para arbitrar a base de cálculo, conforme art. 148 do CTN. Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial. Em resumo: a base de cálculo do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Presume-se que o valor da transação do imóvel declarado pelo contribuinte é condizente com o valor de mercado. A presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN). Além disso, o Município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI baseado em valor de referência estabelecido por ele. Primeira Tese A base de cálculo do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis ( ITBI ) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Segunda Tese Presume-se que o valor da transação do imóvel declarado pelo contribuinte é condizente com o valor de mercado . A presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN); Terceira Tese O Município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI baseado em valor de referência estabelecido por ele . O STJ estabeleceu parâmetros claros sobre a base de cálculo do ITBI , afastando práticas comuns de municípios que buscavam majorar o tributo por meio de valores presumidos. Primeiro, o Tribunal destacou que o ITBI deve refletir o valor de mercado do imóvel no momento da transmissão , e não o valor venal utilizado para o IPTU, pois se tratam de tributos distintos, com fatos geradores diferentes. Segundo, firmou-se que o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção relativa de veracidade . Isso significa que o Fisco não pode simplesmente desconsiderá-lo de forma automática. Se entender que o valor está subavaliado, o Município deve: instaurar processo administrativo regula r ; justificar o arbitramento com base no art. 148 do CTN; garantir contraditório e ampla defesa. Por fim, o STJ vedou expressamente a prática de fixar previamente um “ valor de referência ” para cálculo do ITBI, pois isso equivale a um arbitramento unilateral e abstrato, sem análise do caso concreto, violando a legalidade e o devido processo tributário.

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