REsp 2.100.103-PR

Em execução de dívida condominial, admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, desde que ele seja a origem da dívida, em razão da natureza propter rem da obrigação, e haja prévia citação do credor fiduciário. Trata-se de controvérsia na qual se discute a possibilidade de penhora de imóvel alienado fiduciariamente a fim de se garantir obrigação de natureza propter rem relativa a débitos de taxa de condomínio. De fato, no caso, busca-se definir se, diante da inadimplência do devedor fiduciante para com as despesas condominiais relativas ao imóvel financiado integrante de condomínio edilício, poderá o condomínio credor daquelas obrigações ditas propter rem, ao executar judicialmente o crédito, penhorar o próprio imóvel, levando-o posteriormente a praceamento para satisfação do crédito condominial, ou estaria o exequente impossibilitado de adotar tal constrição, por ser o imóvel impenhorável em razão de se encontrar alienado fiduciariamente ao credor fiduciário, integrando o patrimônio deste, e não o do fiduciante executado. Na origem, o Tribunal recorrido determinou que a penhora recaia apenas sobre os direitos que os executados (devedores fiduciantes) possuem sobre o imóvel, sustentando, em síntese, que, "uma vez que o credor fiduciário, mesmo cedendo a posse do bem ao devedor fiduciante, mantém a condição de proprietário durante o contrato, não é admissível a penhora do imóvel de terceiro que sequer participou do processo, mas somente dos direitos de aquisição derivados do adimplemento parcial do contrato, com base no disposto no artigo 835, XII, do CPC". Contudo, em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002. Com efeito, a natureza propter rem vincula-se diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno. Assim, ao firmar o contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel integrante de condomínio edilício, o credor fiduciário (instituição financeira) torna-se titular da propriedade resolúvel do bem e, portanto, condômino naquele condomínio. E, para acautelar seus interesses de proprietária fiduciária na relação condominial, dispõe de todos os meios para exigir do devedor fiduciante contratante que cumpra com seus deveres e obrigações relacionados à posse direta do imóvel condominial, sob pena de rescisão contratual. Não há surpresa no fato de que qualquer proprietário de imóvel integrante de condomínio edilício se submete à obrigação, inerente à condição de condômino, de participar do rateio das despesas condominiais. Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo credor fiduciário, elas serão suportadas pelos outros condôminos, o que, sabe-se, não é lógico, nem justo, nem correto, nem devido. Portanto, cabe ao credor fiduciário, para seu melhor resguardo, estabelecer, no respectivo contrato de financiamento imobiliário mediante alienação fiduciária de coisa imóvel, não só a obrigação de o devedor fiduciante pagar as prestações inerentes ao financiamento, como também destacar a obrigação legal de o possuidor direto apresentar mensalmente a comprovação da quitação das dívidas relativas às despesas de condomínio edilício. Por sua vez, ao executar judicialmente o crédito condominial, deve o condomínio exequente promover a citação não só do devedor fiduciante, mas também do condômino credor fiduciário, a fim de que venha integrar a execução, facultando-lhe a oportunidade de quitar o débito condominial e, assim, creditar-se para, em ação regressiva, buscar o ressarcimento daquele valor junto ao devedor fiduciante ou mesmo dar por rescindido o respectivo contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, por descumprimento de obrigação pelo devedor. O que não tem cabimento é simplesmente pretender colocar, na prática, sobre os ombros dos demais condôminos os ônus de arcarem com a dívida que é, afinal de contas, obrigação propter rem tocante ao imediato interesse de qualquer proprietário de unidade em condomínio vertical. Em execução de dívida condominial, admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente , desde que ele seja a origem da dívida, em razão da natureza propter rem da obrigação, e haja prévia citação do credor fiduciário. O STJ enfrentou a controvérsia sobre a possibilidade de penhora de imóvel submetido à alienação fiduciária para satisfação de débitos condominiais. A questão central era saber se o condomínio poderia penhorar o próprio imóvel, mesmo estando a propriedade resolúvel registrada em nome do credor fiduciário, ou se deveria limitar a constrição apenas aos direitos aquisitivos do devedor fiduciante. A Corte reconheceu que a dívida condominial possui natureza propter rem (art. 1.345 do CC), isto é, está vinculada diretamente à titularidade do bem. Trata-se de obrigação inerente à condição de proprietário ou condômino. No contrato de alienação fiduciária: o credor fiduciário detém a propriedade resolúvel; o devedor fiduciante exerce a posse direta. Como proprietário (ainda que resolúvel), o credor fiduciário também se submete às obrigações condominiais. Não pode deter mais prerrogativas do que um proprietário pleno. Assim, admite-se a penhora do próprio imóvel que originou a dívida condominial, pois não seria razoável transferir o ônus da inadimplência aos demais condôminos. Contudo, para garantir o contraditório e a ampla defesa, o condomínio deve promover a prévia citação do credor fiduciário , possibilitando-lhe: quitar a dívida; exercer direito de regresso contra o fiduciante; ou rescindir o contrato por inadimplemento.

Tese Jurídica Oficial

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