REsp 1.657.424-AM

Havendo dois títulos de propriedade para o mesmo imóvel, será considerado proprietário aquele que registrou o título aquisitivo primeiro. Cinge-se a controvérsia a determinar, em ação reivindicatória, qual propriedade deve prevalecer caso existam dois títulos de propriedade, ambos tidos como legítimos e ostentados, com registros distintos em cartórios diferentes na mesma cidade. A reivindicatória é uma demanda petitória, ou seja, busca, nos termos do art. 1.228 do Código Civil, reaver a coisa de quem injustamente a possua, daí por que é preciso averiguar não só se o autor da ação tem a propriedade (título registrado em cartório), mas também se a posse do réu é injusta. O juízo de primeira instância julgou improcedente o pedido reivindicatório porque a posse da ré não é injusta, já que, assim como a autora, também tem um título de propriedade hígido. Fixou-se que não logrou a autora provar que o título da ré é írrito. Esse silogismo da sentença está rigorosamente de acordo com o art. 1.228 do Código Civil (CC). A posse injusta a que alude o dispositivo não é somente aquela referida no art. 1.200 do CC (violenta, clandestina e precária), mas, de acordo com a doutrina, também "aquela sem causa jurídica a justificá-la, sem um título, uma razão que permita ao possuidor manter consigo a posse de coisa alheia. Em outras palavras, pode a posse não padecer dos vícios da violência, clandestinidade e precariedade e, ainda assim, ser injusta para efeito reivindicatório. Basta que o possuidor não tenha um título para sua posse". Ao se falar de posse, não se está trazendo para demanda petitória o ius possessionis , dado que, como visto, não se trata do direito de posse, mas do direito à posse, como decorrência lógica da relação de propriedade preexistente ( ius possidendi ); é a prevalência do direito de propriedade da ré sobre o da autora. Não há falar em violação do art. 186 da Lei 6.015/1973 (O número de ordem determinará a prioridade do título, e esta a preferência dos direitos reais, ainda que apresentados pela mesma pessoa mais de um título simultaneamente), já que o registro da ré é anterior ao registro da autora. Não altera esse entendimento o fato de a cadeia dominial da autora remontar ao ano de 1900, anterior à data do registro da ré (1974), pois estando esta fundamentada em usucapião, depurou qualquer propriedade de outro sujeito de direito, pois o "direito do usucapiente não se funda sobre o direito do titular precedente, não constituindo este direito o pressuposto daquele, muitos menos lhe determinando a existência, as qualidades e a extensão". Assim, tendo o registro da ré (1974) prioridade sobre o da autora (1980), foi observado o princípio da prioridade. Havendo dois títulos de propriedade para o mesmo imóvel , será considerado proprietário aquele que registrou o título aquisitivo primeiro. O STJ analisou uma situação em que duas pessoas possuíam títulos aparentemente válidos sobre o mesmo imóvel, ambos registrados em cartórios distintos da mesma cidade. A controvérsia consistia em definir qual dos dois proprietários teria o direito de reivindicar o bem. A Corte reafirmou a importância do princípio da prioridade registral , segundo o qual prevalece o direito daquele que primeiro registrou o seu título no Cartório de Registro de Imóveis. Isso porque, no sistema registral brasileiro, a propriedade imobiliária somente se constitui com o registro do título, e, havendo conflito entre registros válidos, a prioridade temporal define qual direito deve prevalecer. No caso concreto, embora a autora alegasse que sua cadeia dominial remontava ao ano de 1900, o STJ entendeu que isso não afastava a prevalência do registro da ré, realizado em 1974 com fundamento em usucapião. A usucapião é forma originária de aquisição da propriedade, ou seja, rompe o vínculo com a cadeia dominial anterior e faz surgir um novo direito de propriedade, livre de eventuais vícios ou direitos pretéritos. Além disso, o Tribunal destacou que a ação reivindicatória exige não apenas a comprovação da propriedade pelo autor, mas também que a posse do réu seja injusta. Como a ré possuía título válido e registrado anteriormente, sua posse era amparada por causa jurídica legítima, não sendo possível considerá-la injusta

Tese Jurídica Oficial

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