REsp 2.218.467-SP

Na hipótese de contrato de locação do bem imóvel celebrado pelo nu-proprietário, com a aquiescência expressa do usufrutuário, o nu-proprietário detém legitimidade para o ajuizamento de ação de despejo, sendo incompatível com a boa-fé objetiva a conduta do locatário ao alegar a sua ilegitimidade ativa. A controvérsia consiste em determinar se as nuas-proprietárias detêm legitimidade para o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento na hipótese de constituição de usufruto sobre o bem imóvel objeto do contrato de locação. Na hipótese, ocorreu a celebração de contrato de locação de bem imóvel pelas nuas-proprietárias, com a aquiescência expressa da usufrutuária (evidenciada por ela figurar como interveniente no instrumento contratual). Isso posto, tem-se que o usufruto pode ser definido como o direito real em que o proprietário - permanecendo com a posse indireta e com o poder de disposição (nua-propriedade) - transfere a um terceiro as faculdades de usar determinado bem e de retirar-lhe os frutos. De acordo com o art. 1.394 do Código Civil, assiste ao usufrutuário o "direito à posse, uso, administração e percepção dos frutos". Como ensina a doutrina, "constituído o usufruto, dá-se um desmembramento da propriedade, permanecendo esta na titularidade de uma pessoa (nu-proprietário), enquanto uma outra tem o uso e fruição da coisa, como se fosse o seu proprietário". Nesse aspecto, "a nua-propriedade não fica fora do comércio", podendo ser alienada, gravada, sem que com isso se alterem os direitos do usufrutuário. A corroborar essa afirmação, já decidiu o STJ: "A nua-propriedade pode ser objeto de penhora e alienação em hasta pública, ficando ressalvado o direito real de usufruto, inclusive após a arrematação ou a adjudicação, até que haja sua extinção" (REsp 1.712.097-RS, Terceira Turma, DJe 13/4/2018). Na medida em que o usufrutuário tem o direito à administração do imóvel e à percepção dos frutos dele decorrentes, pode ele celebrar contrato de locação com terceiros, na condição de locador, sem que seja necessária a aquiescência do nu-proprietário. Nessa hipótese, o usufrutuário fará jus ao recebimento de valores a título de aluguéis, enquanto frutos civis. Mais complexa é a situação do contrato de locação de bem imóvel celebrado pelo nu-proprietário. Sendo ele titular do direito de propriedade sobre a coisa e, assim, do poder de disposição, além de conservar a posse indireta, pode ele, em tese, figurar como locador, desde que tenha para tanto o consentimento do usufrutuário. Do ponto de vista prático, a distinção é relevante: ao usufrutuário é possível locar o imóvel sem a aquiescência do nu-proprietário, mas esse não pode o fazer sem a daquele. Não há óbice para que o nu-proprietário manifeste ao usufrutuário a intenção de celebrar, com terceiro, contrato de locação do imóvel sobre o qual recai o usufruto e o usufrutuário dê o seu consentimento formal. Adentra-se, aqui, a esfera dos direitos patrimoniais disponíveis e da autonomia privada. Portanto, é possível que, na locação de bem imóvel sobre o qual recai o direito real de usufruto, figurem ambos, nu-proprietário e usufrutuário, no mesmo polo da relação contratual. Essa possibilidade, em última análise, representa um incremento à segurança jurídica, até mesmo do ponto de vista do locatário, elemento de primeiríssima importância no âmbito das locações e dos negócios imobiliários em geral. Assim, havendo o ajuizamento de ação de despejo (o meio previsto pelo art. 5º da Lei n. 8.245/1991 para que o locador possa reaver judicialmente o imóvel), é evidentemente incompatível com a boa-fé objetiva a conduta do locatário ao alegar a ilegitimidade do nu-proprietário. Em verdade, deu-se em seu benefício a celebração do contrato simultaneamente com o nu-proprietário e o usufrutuário, ambos detendo legitimidade para a propositura da ação. Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça já manifestou entendimento: "Na espécie, [...] a decisão agravada [...] cingiu-se a analisar a legitimidade do nu-proprietário para executar débitos relativos a contrato de locação de imóvel objeto de usufruto. [...]. Uma das funções da boa-fé objetiva é impedir que o contratante adote comportamento que contrarie o conteúdo de manifestação anterior, em cuja seriedade o outro pactuante confiou. [...]. Celebrado contrato de locação de imóvel objeto de usufruto, fere a boa-fé objetiva a atitude da locatária que, após exercer a posse direta do imóvel por mais de dois anos, alega que o locador, por ser o nu-proprietário do bem, não detém legitimidade para promover a execução dos aluguéis não adimplidos." (AgRg no AgRg no Ag 610.607-MG, Sexta Turma, DJe 17/8/2009). Na hipótese de contrato de locação do bem imóvel celebrado pelo nu-proprietário, com a aquiescência expressa do usufrutuário, o nu-proprietário detém legitimidade para o ajuizamento de ação de despejo , sendo incompatível com a boa-fé objetiva a conduta do locatário ao alegar a sua ilegitimidade ativa O usufruto desmembra a propriedade: o nu-proprietário mantém a titularidade e a posse indireta , enquanto o usufrutuário possui o direito de usar, administrar e perceber os frutos do bem, conforme o art. 1.394 do Código Civil. A nua-propriedade continua sendo um direito disponível e pode participar de negócios jurídicos, respeitados os direitos do usufrutuário. Assim, o usufrutuário pode celebrar sozinho contrato de locação, pois possui o direito de administração e percepção dos frutos. Já o nu-proprietário pode celebrar a locação se houver consentimento expresso do usufrutuário . Nessa situação, ambos podem figurar na relação contratual como locadores. Consequentemente, o nu-proprietário possui legitimidade para ajuizar ação de despejo, prevista no art. 5º da Lei 8.245/1991. O STJ considerou incompatível com a boa-fé objetiva que o locatário aceite a contratação nessas condições e, posteriormente, tente alegar que o nu-proprietário não poderia propor a ação.

Tese Jurídica Oficial

Decisões relacionadas

REsp 2.233.988-SP

CC 215.970-PR

Edição 140 - PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR - III - Tese 3

Edição 140 - PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR - III - Tese 6

Edição 140 - PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR - III - Tese 5

Edição 140 - PROCESSO ADMINISTRATIVO DISCIPLINAR - III - Tese 1