REsp 2.141.417-SC

O contrato de promessa de compra e venda não registrado, ainda que anterior à hipoteca, não prevalece contra terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel como garantia real. Cinge-se a controvérsia a determinar se é nula a penhora judicial decorrente de garantia real hipotecária averbada após a celebração da promessa de compra e venda de imóvel comercial não registrada. Importante destacar que não se aplica ao caso a Súmula n. 308 do STJ, segundo a qual, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel". Isso porque é pacífico no STJ o entendimento de que "a Súmula 308/STJ não se aplica aos contratos de aquisição de imóveis comerciais, incidindo apenas nos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação - SFH, em que a hipoteca recai sobre imóvel residencial" (AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019, DJe de 6/11/2019). Por outro lado, não se desconhece o entendimento de ambas as Turmas de Direito Privado do STJ de que, mesmo nos imóveis comerciais, "a hipoteca outorgada pela construtora ao agente financiador em data posterior à celebração da promessa de compra e venda não tem eficácia em relação ao promissário-comprador" (AgInt no REsp n. 1.704.440/RS, Rel. Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 24/9/2019, DJe de 21/10/2019). Entretanto, no precedente mencionado não foi examinada a ausência de registro público da promessa de compra e venda de imóvel comercial realizada antes da hipoteca. A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado do STJ de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel. Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que a promessa de compra e venda realizada possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de cumprimento de sentença. Portanto, o contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real, mesmo que celebrado antes da hipoteca. O contrato de promessa de compra e venda não registrado , ainda que anterior à hipoteca, não prevalece contra terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel como garantia real. O STJ fixou que a ausência de registro da promessa de compra e venda no cartório de imóveis é determinante para a definição de sua eficácia perante terceiros. Nos termos do art. 1.245 do Código Civil, a propriedade imobiliária (e os direitos reais sobre imóveis) somente se constituem com o registro . Antes disso, o comprador possui apenas um direito pessoal (obrigacional) em relação ao vendedor. Assim, sem registro, o contrato: não produz efeitos erga omnes ; não é oponível a terceiros de boa-fé . No caso analisado, embora a promessa de compra e venda fosse anterior à hipoteca, ela não estava registrada. Posteriormente, o imóvel foi dado em garantia hipotecária a terceiro, que registrou regularmente o gravame. O STJ entendeu que, nesse cenário: prevalece o direito do credor hipotecário de boa-fé; a promessa de compra e venda sem registro não pode impedir a penhora do bem. A Corte também afastou a aplicação da Súmula 308 do STJ, destacando que: ela se aplica a imóveis residenciais vinculados ao SFH; não alcança a hipótese analisada (imóvel comercial + ausência de registro).

Tese Jurídica Oficial

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