REsp 2.167.979-PB

Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital de leilão extrajudicial acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital de leilão extrajudicial acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor. A controvérsia consiste em decidir se a descrição do imóvel constante no edital de leilão extrajudicial é independente da descrição no contrato que constituiu a propriedade fiduciária e qual a consequência jurídica da mudança de descrição do imóvel. Nos termos do art. 886, I do Código de Processo Civil, "o leilão será precedido de publicação de edital, que conterá: [...] a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros". Diante disso, a descrição do inciso I do art. 886 ocorrerá no edital de leilão extrajudicial em conformidade com a avaliação atualizada do bem. Isso deve acontecer em razão de o artigo determinar a descrição do imóvel para que se possa alcançar a finalidade do leilão, qual seja, atribuir liquidez ao bem dado em garantia e assim satisfazer a dívida. Portanto, o contrato de mútuo, o registro do contrato para constituição da propriedade fiduciária, o registro da penhora e o edital de leilão são atos independentes realizados em suas próprias circunstâncias, e cada um deverá conter a descrição atualizada do imóvel, conforme a realidade à época de sua formalização, devendo-se, a cada ato registral, proceder à atualização do livro de registros com a atual descrição do imóvel. Na hipótese em tela é perceptível o prejuízo, na medida em que o imóvel do devedor foi arrematado na importância de 23% do valor avaliado, em função do erro na descrição do imóvel no edital, o qual não apresentava a completa dimensão do imóvel, tendo em vista que estava sendo descrito apenas como um terreno. Nesse sentido, o erro na descrição do imóvel faz com que ele seja vendido por preço vil, considerando a dimensão real, sendo, portanto, inválida a alienação judicial. Com efeito, caso ocorra uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa, é necessário que a descrição do bem no edital acompanhe a situação fática atual, em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor. Pois, de outro modo, proceder com leilão constando uma descrição incorreta do bem ou uma avaliação desatualizada, poderá implicar no desinteresse dos possíveis arrematantes ou no enriquecimento sem causa do arrematante e em excessiva onerosidade para o devedor. Destarte, o edital do leilão deve conter avaliação adequada e descrição atualizada do imóvel, para assim auferir o maior valor possível no leilão e, dessa forma, satisfazer o crédito, bem como proteger o patrimônio do executado, de modo que este não seja onerado excessivamente. Portanto, na hipótese de ser arrematado o imóvel a preço vil, deve ser declarada a nulidade da arrematação nas execuções extrajudiciais de imóveis alienados fiduciariamente. Na hipótese de ocorrer uma valorização expressiva do imóvel em função de uma obra ou benfeitoria significativa , é necessário que a descrição do bem no edital de leilão extrajudicial acompanhe a situação fática atual , em prol da efetividade da execução e da menor onerosidade ao devedor. O Superior Tribunal de Justiça analisou a validade da arrematação em leilão extrajudicial quando o edital descreve o imóvel de forma desatualizada , dissociada da realidade física atual do bem. A Corte destacou que, nos termos do art. 886, I, do CPC, o edital deve conter a descrição completa e atualizada do imóvel , com suas características, situação e divisas, justamente para permitir a adequada avaliação e assegurar a finalidade do leilão: conferir liquidez ao bem e satisfazer o crédito com máxima eficiência . O STJ esclareceu que os atos que integram o procedimento (contrato, registro da propriedade fiduciária, penhora e edital) são juridicamente independentes , devendo cada um refletir a realidade do bem no momento de sua formalização . Assim, a descrição constante do contrato não vincula o edital do leilão, que deve ser ajustado à situação atual do imóvel. No caso concreto, o imóvel foi descrito no edital apenas como terreno , embora tivesse recebido benfeitorias relevantes , o que levou à arrematação por preço vil (23% do valor real). Tal circunstância comprometeu a concorrência, favoreceu o enriquecimento sem causa do arrematante e impôs ônus excessivo ao devedor , ensejando a nulidade da alienação .

Tese Jurídica Oficial

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