AgInt nos EDcl no REsp 1.992.417-AL

Os compradores de imóveis residenciais estão protegidos pela Súmula 308 do STJ ainda que o compromisso de compra e venda não esteja regulado pelas regras específicas do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Cinge-se a controvérsia em saber se, nos termos da Súmula n. 308 do STJ, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração do contrato de promessa de compra e venda, teria eficácia perante os adquirentes de imóvel não inserido no Sistema Financeiro de Habitação - SFH. Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça, consolidado na Súmula 308, a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel. Nesse contexto, importa ressaltar que a jurisprudência não diferencia a hipótese, se anterior ou posterior à celebração do contrato, para considerar o gravame ineficaz. Observa-se, ainda, que, de acordo com a atual jurisprudência, o "fato de o compromisso de compra e venda de imóvel residencial não ser regulado pelas normas do Sistema Financeiro da Habitação não afasta a incidência da Súmula 308/STJ" (AgInt no REsp n. 2.119.978/SE, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 12/8/2024, DJe de 15/8/2024). Assim, o entendimento do STJ é no sentido de "não admitir que o financiamento bancário com garantia de hipoteca, sob qualquer forma de contratação, impeça que o adquirente da unidade imobiliária quitada tenha acesso à escritura pública do imóvel, à transferência do bem para seu nome e à baixa da hipoteca" (AgInt no REsp n. 1.935.088/PB, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021, DJe de 22/4/2022). Os adquirentes de imóveis residenciais estão protegidos pela Súmula 308 do STJ ainda que o compromisso de compra e venda não esteja submetido às regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). O STJ reafirmou o entendimento consolidado na Súmula 308, segundo a qual a hipoteca firmada entre a construtora e a instituição financeira não produz efeitos em relação ao comprador do imóvel que cumpriu suas obrigações contratuais. A controvérsia consistia em saber se essa proteção estaria restrita aos imóveis financiados dentro das regras do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). A resposta do Tribunal foi negativa. Segundo a Corte, a finalidade da Súmula 308 é proteger o adquirente de boa-fé que quitou o imóvel e não pode ser prejudicado por dívidas assumidas pela construtora perante a instituição financeira. Essa proteção decorre dos princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da proteção da confiança legítima do consumidor. Por isso, pouco importa se a hipoteca foi constituída antes ou depois da celebração da promessa de compra e venda, ou se o empreendimento está ou não vinculado ao SFH. O fator determinante é que o comprador tenha adquirido a unidade imobiliária e cumprido suas obrigações, não podendo ser surpreendido por um gravame decorrente de relação jurídica da qual não participou. O entendimento do STJ impede que o financiamento obtido pela construtora inviabilize a transferência definitiva do imóvel ao comprador, garantindo o acesso à escritura pública, ao registro do bem em seu nome e ao cancelamento da hipoteca.

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