REsp 2.101.659-RJ

A mera instalação de concorrentes em shoppings centers não configura, por si só, atividade econômica predatória ou ofensa ao tenant mix, ainda que as lojas estejam próximas. O contrato de locação em shopping center tem índole marcadamente empresarial. Os sujeitos da relação obrigacional são empresários (pressuposto subjetivo) e seu objeto decorre da atividade empresarial por eles exercida (pressuposto objetivo). Essa constatação atinge diretamente a forma como o contrato deve ser interpretado, pois a atividade empresarial é caracterizada pelo risco e regulada pela lógica da livre concorrência, devendo prevalecer nesses ajustes, salvo situação excepcional, a autonomia da vontade e o princípio do pacta sunt servanda . O tenant mix , por sua vez, refere-se à organização do espaço e é uma das principais características de um shopping center. Nesse contexto, cabe ao empreendedor a escolha das lojas que comporão o empreendimento, a instalação de áreas de lazer e a realização de propaganda e promoções. Essas estratégias servem para atrair o maior número de consumidores ao empreendimento e alcançar a melhor lucratividade, finalidade que atende aos interesses dos lojistas e do próprio shopping, que faz jus ao recebimento de aluguel calculado sobre o faturamento. Apesar de, em um primeiro momento, parecer que a concorrência entre lojas no mesmo shopping center não é a melhor estratégia, o fato é que em empreendimentos maiores é comum a presença de lojas do mesmo segmento concorrendo entre si, instaladas lado a lado, ou frente a frente, como no caso das lanchonetes de fast food , lojas de sapato e roupas, trazendo atratividade para o shopping, beneficiando os consumidores e, portanto, os demais lojistas. Sob essa perspectiva, não está vedado ao empreendedor do shopping , caso entenda que a concorrência trará benefícios para a organização das lojas ( tenant mix ), optar pela instalação de lojas concorrentes, desde que essa opção não implique desrespeito aos contratos firmados com os lojistas. De fato, cabe ao lojista avaliar se os custos para participar daquele empreendimento, no qual pode enfrentar alguma concorrência, compensam. Não é possível, porém, garantir que o aumento do número de clientes e das vendas resultará no incremento dos lucros dos lojistas, pois várias causas concorrem para esse fim, a exemplo do presente caso em que o faturamento do estabelecimento já estava em declínio antes mesmo da instalação do segundo lojista de mesmo ramo de atividade. No caso, o contrato previa expressamente a possibilidade de ampliação e revisão do tenant mix e haviam sido inaugurados diversos centros de compras na região ao redor do shopping ora recorrente, de modo que a alteração e ampliação do tenant mix não pode ser considerada uma conduta desarrazoada, violadora da boa-fé objetiva. Ainda, foi constatado que o faturamento do estabelecimento já vinha em declínio antes mesmo da instalação do segundo lojista de mesmo ramo de atividade, não tendo sido efetivamente constatada a violação do contrato firmado entre as partes ou do tenant mix , diante da necessidade de enfrentamento das novas situações de mercado. A mera instalação de concorrentes em shopping centers não configura, por si só, atividade econômica predatória ou ofensa ao tenant mix , ainda que as lojas estejam próximas. O STJ decidiu que o contrato de locação em shopping center possui natureza empresarial , sendo regido pelos princípios da autonomia da vontade , da livre concorrência e do pacta sunt servanda . Assim, o empreendedor possui ampla liberdade para organizar o empreendimento, inclusive quanto à definição do tenant mix , que corresponde à distribuição estratégica das lojas e atividades dentro do shopping. A Corte ressaltou que a presença de lojas concorrentes no mesmo shopping, inclusive lado a lado, é prática comum em grandes centros comerciais e pode, inclusive, aumentar a atratividade do empreendimento, beneficiando consumidores, lojistas e o próprio shopping. Desse modo, a simples instalação de outra loja do mesmo ramo não caracteriza, por si só, concorrência desleal, atividade econômica predatória ou violação ao tenant mix. Somente haverá ilicitude se a instalação contrariar cláusulas contratuais específicas ou representar conduta abusiva, em violação à boa-fé objetiva. No caso concreto, o contrato autorizava expressamente a revisão e ampliação do tenant mix. Além disso, ficou demonstrado que o faturamento da loja já estava em queda antes da chegada da concorrente e que o shopping buscava adaptar-se ao aumento da concorrência regional, não havendo descumprimento contratual nem abuso por parte da administradora.

Tese Jurídica Oficial

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