AgInt no AgInt no REsp 1.975.502-SP

A cobrança da taxa de condomínio em locais como loteamentos (condomínios atípicos) é permitida se houver contrato com as regras de cobrança registrado em cartório, e se o comprador concordou com essas regras. A questão em discussão consiste em saber se é possível a cobrança de taxa condominial de adquirente de imóvel em condomínio de casas atípico, sem a associação voluntária, considerando a existência de contrato-padrão com previsão de cobrança. A jurisprudência consolidada do STJ permite a cobrança de taxas condominiais em condomínios atípicos quando há contrato-padrão depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança, ao qual o adquirente anuiu. Isso porque, a discussão acerca da livre associação não se presta, por si só, para afastar a cobrança de taxa condominial em condomínios atípicos, mas "a manifestação de vontade de anuir ao encargo pode se perfectibilizar mediante contrato, por meio de adesão do proprietário aos termos constitutivos da associação de moradores, por intermédio de previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou, ainda, do depósito em cartório do contrato-padrão contendo as obrigações no registro de imóveis, entre outros" (REsp n. 1.955.551/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 29/3/2022, DJe 31/3/2022). Dessa forma, uma vez constatada a existência de contrato-padrão, assinado e depositado em registro imobiliário, com previsão de cobrança pela administradora do loteamento das despesas realizadas com obras e serviços de manutenção e/ou infraestrutura, afigura-se legitima a cobrança das taxas condominiais. Se você compra um lote dentro de um condomínio/loteamento com regras registradas , incluindo taxas de manutenção, você concorda automaticamente com elas. Então: pode ser cobrado , mesmo que o lugar não seja um “condomínio tradicional” e mesmo que você diga que “não quer se associar”. Esse precedente reafirma a posição estável do STJ: não existe “cobrança obrigatória disfarçada” em condomínios atípicos; existe obrigação contratual válida quando o adquirente anuiu a regras previamente registradas . A discussão recorrente nesses casos é a da liberdade de associação . O argumento típico do devedor é: “não sou obrigado a me associar, logo não posso ser obrigado a pagar taxa” . O STJ desmonta isso com um ponto essencial: não se trata de associação voluntária , mas de obrigação contratual , decorrente de: contrato‑padrão registrado no cartório; escritura ou compromisso que prevê a cobrança; anuência do adquirente ao comprar o imóvel. Ou seja: ninguém obriga o morador a se associar — ele se obriga sozinho quando compra um lote já gravado com obrigações . Condomínio atípico: o que é e por que gera dúvidas Condomínios atípicos ou “loteamentos fechados” não têm a mesma estrutura legal dos condomínios edilícios do Código Civil. Muitas vezes: não têm assembleia formal; não são instituídos por convenção condominial tradicional; são organizados por associações de moradores ou administradoras. Isso gerou anos de disputa: pode cobrar taxa de quem não se associou? O entendimento do STJ: a chave é o contrato (não a associação) O STJ fixou que a cobrança não se baseia na formação de associação, mas em outro elemento: A existência de contrato‑padrão registrado e conhecido pelo comprador. O Tribunal cita precedente que explica isso com clareza: “A manifestação de vontade de anuir ao encargo se perfectibiliza mediante contrato [...] ou previsão na escritura [...] ou depósito em cartório do contrato‑padrão contendo obrigações.” (REsp 1.955.551/SP) Esse é o ponto central da tese: se as regras constam do registro imobiliário , o comprador adere ao adquirir o imóvel , a cobrança é válida , porque decorre de obrigação privada assumida — não de imposição associativa. Livre associação ≠ imunidade a obrigações contratuais O argumento de “não sou obrigado a me associar” é analisado assim: Correto: ninguém é obrigado a se associar. Incorreto: isso não impede cobrança quando a obrigação não decorre da associação , mas sim de contrato registrado que acompanha o imóvel. O STJ afirma de forma reiterada: A discussão sobre livre associação, sozinha, não afasta a cobrança das taxas em condomínios atípicos. Isso porque o dever não nasce da associação, mas do regime jurídico do loteamento , inserido no título de propriedade. Natureza jurídica da taxa em condomínios atípicos Do ponto de vista técnico, a taxa tem natureza de: obrigação propter rem (decorre da coisa, acompanha o imóvel); fundada em contrato registrado, não em vontade posterior. Logo: Se o imóvel é vendido, o comprador entra assumindo as obrigações condominiais previstas no registro. A cobrança é válida mesmo para quem não deseja participar da associação. Requisitos mínimos para a cobrança O STJ deixa claro que é necessário: Contrato‑padrão registrado em cartório Previsão expressa de cobrança das taxas Aquisição do imóvel com ciência dessas regras (anuência) Com esses três elementos, a cobrança é: legítima, exigível, e plenamente executável judicialmente.

Tese Jurídica Oficial

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