AgInt no REsp 1.893.395-RS

A administradora de imóveis responde objetivamente pela venda fraudulenta de imóveis realizada por corretora a ela vinculada, por falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária. Uma administradora de imóveis pode ser responsabilizada pela venda fraudulenta de imóveis realizada por uma corretora vinculada a ela? O STJ entendeu que sim, pois a responsabilidade da administradora, nesse caso, é objetiva e decorre de falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária . No caso concreto, a autora realizou transação de compra e venda por meio de corretora, confiando que o negócio era legítimo, quando, na verdade, não era. A corretora fazia parte da administradora de imóveis, inclusive operando em suas dependências, motivo pelo qual a administradora deve ser responsabilizada pelos danos decorrentes da prestação dos serviços de corretagem. Além disso, é certo que ambas lucraram com a venda do imóvel. O fato de existir uma relação entre o consumidor e o corretor da administradora de imóveis demandada, fornecedora de serviços imobiliários, é o fundamento por que ela responde, seja na forma do art. 932, III, do CC, pelos atos danosos que o corretor viesse a causar em razão de sua atividade, seja na forma do art 14 do CDC. Código Civil Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil: III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele; Código do Consumidor Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. § 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais: I - o modo de seu fornecimento; II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam; III - a época em que foi fornecido. § 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas. § 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar: I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste; II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. § 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa. No caso, a responsabilidade objetiva só poderia ser afastada na hipótese de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, §3°, II, CDC), de modo a romper o nexo de causalidade entre a falha na prestação dos serviços de corretagem e o dano que se busca indenizar. Contudo, não foi demonstrada a exclusividade dessa culpa ou mesmo ser a corretora fraudadora uma terceira em relação à administradora. Desse modo, conclui-se que a administradora de imóveis responde objetivamente pela venda fraudulenta de imóveis realizada por corretora a ela vinculada, por falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária. A administradora de imóveis responde objetivamente pelos danos decorrentes de venda fraudulenta realizada por corretora a ela vinculada, em razão da falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária . O STJ entendeu que a administradora de imóveis responde objetivamente pelos prejuízos causados ao consumidor quando a fraude é praticada por corretora vinculada à sua estrutura de prestação de serviços. No caso concreto, a compradora realizou a negociação acreditando estar contratando um serviço seguro e legítimo, pois a corretora atuava nas dependências da administradora e integrava sua atividade empresarial. Essa circunstância gerou legítima confiança no consumidor e evidenciou que a fraude ocorreu no âmbito da própria prestação do serviço de intermediação imobiliária. A responsabilidade decorre tanto das regras do Código de Defesa do Consumidor , especialmente do art. 14, que prevê a responsabilidade objetiva do fornecedor por defeitos na prestação do serviço, quanto do art. 932, III, do Código Civil , que impõe responsabilidade pelos atos praticados por empregados e prepostos no exercício de suas funções. Para afastar essa responsabilidade, a administradora deveria comprovar uma das excludentes previstas no art. 14, § 3º, do CDC, como a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Contudo, isso não ocorreu. A corretora fraudadora não foi considerada terceira estranha à relação de consumo, justamente porque atuava vinculada à administradora e no exercício da atividade de corretagem que esta oferecia ao mercado. Assim, a fraude constitui falha na prestação do serviço, impondo o dever de indenizar os prejuízos suportados pelo consumidor.

Tese Jurídica Oficial

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