REsp 2.155.898-SP

A corretora de imóveis e a empresa de pagamentos, por não integrarem a cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel, não respondem pelo atraso na entrega de unidade imobiliária. Cinge-se a controvérsia em definir se, diante da rescisão de compra de imóvel por atraso na entrega de unidade imobiliária, há responsabilidade da corretora de imóveis e da empresa de pagamentos. Os arts. 7º, parágrafo único, e 25 do Código de Defesa do Consumidor - CDC preveem a responsabilidade solidária de todos os autores da ofensa pela reparação do dano. Nesse sentido, o regime de responsabilidade consumerista abrange toda a cadeia de fornecimento. Contudo, quando o negócio jurídico consumerista envolver relações jurídicas diversas, a responsabilidade dos fornecedores estará limitada à cadeia a que pertencem. A responsabilidade da corretora de imóveis por atrasos em obra é matéria submetida a recurso repetitivo pendente de julgamento, sem determinação de suspensão nacional de processos (REsp 2.008.542-RJ e REsp 2.008.545-DF, Tema 1173). A corretora de imóveis tem sua atuação limitada, em regra, à intermediação das partes contratantes e não interfere na execução da obra ou no procedimento de incorporação imobiliária. Destarte, de acordo com o art. 725 do CC, a remuneração é devida ao corretor, uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes. Na hipótese em que não se verificar qualquer falha na prestação do serviço de corretagem nem se constatar o envolvimento da corretora no empreendimento imobiliário, não se mostra viável o reconhecimento da sua responsabilidade solidária em razão da sua inclusão na cadeia de fornecimento. Por seu turno, as empresas de pagamentos, chamadas de "pagadorias", atuam na gestão financeira de contratos diversos, como facilitadoras dos trâmites entre os consumidores e os fornecedores. Usualmente, em uma transação imobiliária, são contratadas pela corretora imobiliária para administrar o repasse de valores (comissões, taxas e demais encargos), aos corretores autônomos e à própria imobiliária. Suas atividades incluem a emissão de boletos e o gerenciamento das quantias. Portanto, a responsabilidade das pagadorias se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. Do mesmo modo, a responsabilidade das pagadorias se limita aos danos causados por falhas na cadeia de fornecimento que integram. Como não integram a cadeia de fornecimento de incorporação imobiliária, sua responsabilidade, portanto, não se estende a eventuais inadimplementos do contrato de compra e venda de imóvel. A corretora de imóveis e a empresa de pagamentos, por não integrarem a cadeia de fornecimento da incorporação do imóvel, não respondem pelo atraso na entrega de unidade imobiliária. O Superior Tribunal de Justiça analisou a extensão da responsabilidade solidária no âmbito do Direito do Consumidor , especialmente em contratos de compra e venda de imóveis. Embora o Código de Defesa do Consumidor preveja, em regra, a responsabilidade solidária de todos os fornecedores da cadeia , o STJ ressaltou que essa responsabilidade não é ilimitada : ela se restringe aos agentes que integram a cadeia específica do serviço ou produto defeituoso . No caso, o atraso na entrega do imóvel decorre da atividade de incorporação imobiliária e construção , não tendo relação direta com: a corretora de imóveis , cuja função é apenas intermediar a negociação; a empresa de pagamentos (“pagadoria”) , que atua como facilitadora financeira, gerenciando repasses e cobranças. Esses agentes não participam da execução da obra nem têm controle sobre o cronograma de entrega, razão pela qual não integram a cadeia de fornecimento do defeito (atraso na obra) . O STJ também destacou que: a corretora só responde se houver falha na prestação do serviço de intermediação ; a empresa de pagamentos responde apenas por falhas na gestão financeira , não pelo inadimplemento do contrato principal. Assim, não é possível estender automaticamente a responsabilidade solidária a todos os envolvidos no negócio, sob pena de desvirtuar o regime do CDC .

Tese Jurídica Oficial

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