REsp 2.121.055-MG

A locação frequente e comercial de imóveis por curtíssimo prazo (como via aplicativos) descaracteriza o fim estritamente residencial da unidade. Assim, para ser permitida, essa prática exige autorização expressa na convenção do condomínio, mediante aprovação de dois terços dos proprietários. A questão em discussão consiste em decidir se, diante da previsão, em convenção condominial, de uso residencial do condomínio, é possível aos condôminos celebrar contratos atípicos de estadia de curta duração. No caso, a recorrente é proprietária de apartamento em um condomínio e pretende utilizar seu imóvel para contratos atípicos de curta estadia, normalmente intermediados por plataforma digital, como o Airbnb . O condomínio afirma que tal modalidade de contratação é vedada pela convenção. A convenção de condomínio não dispõe expressamente sobre a permissão ou proibição de tais modalidades de contrato. Prevê apenas que "são deveres dos condôminos: não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las ou cedê-las, ainda que a título gratuito, para [...] república, pensões ou hotéis, depósitos, ou qualquer utilização que não seja estritamente residencial". O Tribunal de origem, reformando a sentença, interpretou que a previsão de utilização apenas residencial do imóvel afasta a possibilidade de os condôminos celebrarem contratos atípicos de estadia de curta duração. Como sabido, o condomínio edilício constitui uma comunhão pro diviso , também intitulada de propriedade horizontal. No condomínio edilício coexistem partes que são de propriedade exclusiva e partes que são de propriedade comum dos condôminos (art. 1.331 do Código Civil). Esse regime peculiar requer a existência de uma norma que regulamente a utilização das partes comuns e exclusivas do condomínio e, assim, viabilize a convivência harmônica dos condôminos. Essa norma ou conjunto de normas é denominada convenção de condomínio. A convenção do condomínio possui natureza "institucional normativa, não tendo natureza jurídica contratual", motivo pelo qual vincula todos os condôminos nos termos da Súmula 260/STJ, segundo a qual "a convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos"(REsp 1.733.370/GO, Terceira Turma, DJe 31/08/2018). Nos termos do art. 1.336, IV, do CC, é dever dos condôminos "dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação". Por isso, se um condomínio tem destinação residencial, os apartamentos devem também ser usados com destinação residencial. A modalidade contratual trazida no presente processo já foi objeto de amplos estudos e intensos debates por ambas as Turmas de Direito Privado do Superior Tribunal de Justiça. Nos julgamentos do REsp 1.819.075/RS (Quarta Turma, DJe de 27/05/2021) e do REsp 1.884.483/PR (Terceira Turma, DJe de 16/12/2021), decidiu-se que os contratos como aquele trazido no presente processo seriam atípicos, por não serem exatamente contratos de locação residencial por temporada, a atrair incidência da Lei n. 8.245/1991, tampouco contratos de hospedagem hoteleira, a atrair a incidência da Lei n. 11.771/2008. A atipicidade da natureza jurídica revela-se na própria nomenclatura: não é possível chamá-los de "locações" ou "hospedagens", por serem termos jurídicos próprios. Por isso, propõe-se designá-los como contratos atípicos de curta estadia. A atipicidade também influencia o conceito. Os contratos atípicos de curta estadia são celebrados entre proprietários de imóveis e interessados em estadia de breve duração. Caracterizam-se pela ausência dos requisitos formais das duas modalidades contratuais de que se aproximam: (i) da locação residencial por temporada, pois não há necessidade de descrição, em instrumento negocial, dos móveis, dos utensílios e do estado em que se encontram; e (ii) da hospedagem hoteleira profissional, pois não é necessária a disponibilização de serviços essenciais, licença de funcionamento e de licença edilícia de construção ou certificado de conclusão de construção. O meio de disponibilização do imóvel não caracteriza a natureza jurídica do negócio. É irrelevante, para a classificação jurídica, se a oferta a terceiros foi realizada por meio de plataformas digitais (de que é exemplo o Airbnb - como normalmente são celebrados), imobiliárias, panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados. Assim, tanto um contrato de locação residencial por temporada, quanto um contrato de hospedagem, podem ser firmados por plataforma digital, sem que sua natureza jurídica reste descaracterizada. Pontue-se, contudo, que a utilização das plataformas digitais inegavelmente intensificou a celebração de contratos atípicos de curta estadia, facilitando a comunicação entre os interessados no negócio, de modo a se tornarem muito comuns e populares. Como consequência, há maior rotatividade de pessoas nos condomínios, o que repercute na vida cotidiana dos demais condôminos, afetando sua segurança e seu sossego. Justamente pelos incômodos daí decorrentes, discute-se se há permissão dos condôminos de disponibilizarem seus imóveis por meio de contratos de curta estadia, diante da mera previsão, em convenção condominial, de uso residencial. A resposta a tal indagação acarreta outras repercussões jurídicas e consequências práticas: quais medidas devem ser tomadas pelos condôminos para proibir essa prática; qual o quórum de aprovação de tal decisão em assembleia. A esse respeito, ambas as Turmas de Direito Privado do STJ entendem que a mera disponibilização do imóvel por plataformas digitais não descaracteriza a natureza residencial do imóvel. É possível que, preenchidos os requisitos formais para tanto, um condômino oferte seu apartamento para locação residencial, por temporada ou não, utilizando tal meio. Contudo, a reiterada exploração econômica e a profissionalização desse serviço, sim, descaracterizam a destinação residencial. É o que ocorre, exemplificativamente, na oferta de diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si; na frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel; na ausência de quantidade mínima de diárias; no oferecimento de serviços aos locatários, tais como limpezas diárias da acomodação, lavanderia, refeições, recepção, concierge, etc., que evidenciam finalidade comercial. Todos esses elementos deverão ser considerados, em cada hipótese concreta, para avaliar o desvio da finalidade residencial do imóvel. Nos termos do art. 1.351 do CC, a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária exige aprovação dos demais condôminos. Assim, quando houver previsão de utilização do condomínio para fins residenciais, a utilização do imóvel para contratos atípicos de curta estadia que descaracterizam tal uso somente será possível se aprovada em assembleia. No que diz respeito ao quórum, para permitir destinação diversa da prevista em convenção, na redação original do art. 1.351 do CC, era necessária a aprovação por unanimidade dos condôminos. Sobrevinda a Lei n. 14.405/2022, que alterou a redação do referido dispositivo legal, atualmente, o quórum é de dois terços dos condôminos. Portanto, a utilização do imóvel em contratos atípicos de curta estadia, em que haja reiterada exploração econômica ou profissionalização do serviço, descaracteriza a destinação residencial, devendo ser aprovada por dois terços dos condôminos. Sendo a utilização pretendida pela recorrente marcada por frequência e habitualidade da disponibilização do imóvel, em baixa quantidade de diárias, trata-se de contrato atípico de curta estadia com exploração econômica, que se desvirtua da destinação residencial. Assim, a mudança na destinação do condomínio deve ser aprovada por dois terços dos condôminos; na ausência de tal aprovação, a utilização pretendida pela recorrente está vedada diante da previsão de uso residencial das unidades. A locação frequente e comercial de imóveis por curtíssimo prazo (como via aplicativos) descaracteriza o fim estritamente residencial da unidade . Assim, para ser permitida, essa prática exige autorização expressa na convenção do condomínio, mediante aprovação de dois terços dos proprietários. O STJ decidiu que a exploração frequente de imóveis residenciais para hospedagens de curtíssima duração, como ocorre em plataformas digitais tipo Airbnb, pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial do condomínio. No caso analisado, a convenção condominial previa que as unidades deveriam possuir utilização exclusivamente residencial, vedando usos típicos de hotéis, pensões ou atividades semelhantes. A proprietária pretendia utilizar o imóvel para contratos de curta estadia realizados de forma habitual e com finalidade econômica. O STJ explicou que o condomínio edilício possui regras próprias de convivência fixadas na convenção condominial, que vincula todos os moradores e proprietários. Segundo o Tribunal, embora a simples utilização de plataformas digitais não altere automaticamente a natureza do imóvel, a exploração reiterada e profissionalizada da atividade pode transformar o uso residencial em atividade com características comerciais. A Corte apontou elementos que demonstram essa descaracterização, como: alta rotatividade de pessoas; disponibilização frequente do imóvel; locações de curtíssima duração; exploração econômica habitual; oferta de múltiplos cômodos; e eventual prestação de serviços típicos de hospedagem. Nessas hipóteses, ocorre desvio da finalidade residencial originalmente prevista na convenção. O STJ também destacou que os contratos realizados por plataformas digitais possuem natureza jurídica atípica, não sendo exatamente: locação residencial por temporada; nem hospedagem hoteleira tradicional. Ainda assim, quando utilizados de maneira profissional e reiterada, afetam: a segurança; o sossego; e a dinâmica cotidiana do condomínio. Por isso, a alteração da destinação residencial depende da aprovação prevista no art. 1.351 do Código Civil. Após a alteração legislativa promovida pela Lei 14.405/2022, o quórum necessário passou a ser de dois terços dos condôminos . Assim, sem aprovação assemblear qualificada, a prática pode ser proibida pelo condomínio quando incompatível com a destinação residencial estabelecida na convenção.

Tese Jurídica Oficial

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