REsp 2.252.124-RS

1. A atuação do agente financeiro em sentido estrito não autoriza sua legitimidade passiva em ações decorrentes de atraso de obra, devendo ser reconhecida sua ilegitimidade quando ausente execução de políticas públicas de habitação. 2. A veiculação de publicidade que sugere garantidor aparente não caracteriza, por si, atuação como executor de políticas habitacionais nem fundamenta responsabilidade solidária. A controvérsia consiste em definir se a instituição financeira possui legitimidade para figurar no polo passivo de ação indenizatória decorrente de atraso de obra em residencial. No caso, o Tribunal estadual reconheceu que as propagandas veiculas pelo banco o colocaram em posição de aparente garantidor da obra, uma vez que referem que o residencial é uma obra financiada e garantida pelo banco. Acerca do tema, o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça é o de que a circunstância que autoriza a inclusão de instituição financeira no polo passivo de ações indenizatórias decorrentes de atraso de obra é aquela em que o banco atua como executor de políticas públicas de habitação voltadas à população de baixa renda. Na hipótese, não se verifica, em nenhum momento, a afirmação e/ou reconhecimento de que o banco tenha atuado como executor de política pública de habitação, tampouco que se trata de pessoas de baixa renda. Destarte, o entendimento do STJ é pacífico no sentido de que a eventual legitimidade da instituição financeira está relacionada à natureza da sua atuação no contrato firmado: é legítima se atuar como agente executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda; não o é se atuar meramente como agente financeiro (REsp n. 2.217.479/RS, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 24/11/2025, DJEN 27/11/2025). Portanto, a divulgação de que a instituição financeira seria um "garantidor da obra" constitui ratio decidendi diversa e não autoriza a ilação de que, a partir dessa realidade, o banco estaria vinculado ao empreendimento na qualidade de "executor de políticas federais para a promoção de moradia para pessoas de baixa renda". O banco que atua apenas como agente financeiro não é parte legítima para responder por atraso na entrega de obra . Sua legitimidade pode existir quando atua como executor de políticas públicas habitacionais voltadas à população de baixa renda. A publicidade que o apresenta como aparente garantidor da obra, por si só, não comprova essa atuação nem fundamenta responsabilidade solidária. A legitimidade da instituição financeira em ações indenizatórias por atraso na obra depende da natureza de sua atuação no empreendimento. Se o banco atua apenas como financiador, não deve responder pelos danos decorrentes do atraso. Por outro lado, pode ser parte legítima quando executa políticas públicas federais destinadas à promoção de moradia para pessoas de baixa renda. No caso, as propagandas anunciavam o residencial como uma obra financiada e garantida pelo banco. Contudo, essa publicidade não demonstrou que a instituição executava política habitacional pública, nem que o empreendimento era destinado à população de baixa renda. Assim, a aparência de garantidor não foi suficiente para justificar sua inclusão no polo passivo.

Tese Jurídica Oficial

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