REsp 1.899.963-SP

A legislação sobre locações emprega o termo 'benfeitorias' em sentido amplo para tratar dos direitos de indenização do inquilino. Seguindo os costumes práticos do mercado imobiliário, a lei não faz distinções teóricas rígidas, englobando sob essa mesma palavra praticamente todas as obras, construções e modificações realizadas no imóvel alugado. A Lei de Locações (Lei n. 8.245/1991, art. 35) utiliza a expressão "benfeitorias" de forma genérica para disciplinar os haveres do locatário, em consonância com a praxe do mercado imobiliário e com os usos e costumes locatícios, nos quais a expressão, em geral, tende a compreender indistintamente as obras e intervenções realizadas no imóvel. A controvérsia reside em definir se a cláusula contratual de renúncia às benfeitorias, presente no contrato de locação, abrange também as acessões. O Tribunal de origem, analisando as particularidades do caso concreto, concluiu que a cláusula de renúncia abarcava quaisquer modificações realizadas no imóvel, considerando irrelevante a distinção entre benfeitorias e acessões diante do contexto específico da contratação. Inicialmente, é imperioso considerar o contexto específico da relação locatícia estabelecida entre as partes, na qual, no momento do ajuste, o locatário contratou ciente de que alugava terreno vazio e de que seria necessário realizar investimentos em construções para viabilizar sua atividade empresarial no ramo desportivo. Logo em seguida, na cláusula terceira do mesmo contrato, as partes estipularam expressamente que o locatário não teria direito à indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias, ainda que necessárias, as quais ficariam incorporadas ao imóvel. No ponto, importa destacar que a legislação de regência não trata de acessões. O art. 35 da Lei n. 8.245/1991 refere-se exclusivamente a benfeitorias, sem mencionar as acessões, o que revela que o legislador, ao disciplinar as relações locatícias, utilizou o termo "benfeitorias" em sentido amplo, abrangente de todas as modificações e construções que possam ser realizadas no imóvel locado. Note-se que esse mesmo raciocínio foi o adotado pelo Superior Tribunal de Justiça quando da edição da Súmula 335, ao considerar a validade da cláusula de renúncia, sem qualquer ressalva quanto às acessões, limitando-se a referir "benfeitorias". Nesse contexto, a aplicação do art. 113 do Código Civil, segundo o qual os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração, conduz à conclusão de que, no âmbito das locações urbanas, tornou-se costume designar genericamente como "benfeitorias" todas as obras e construções realizadas pelo locatário, independentemente da classificação técnica que lhes caiba segundo a teoria geral dos direitos reais. Assim, a vedação à interpretação extensiva da cláusula contratual (art. 114 do CC) não pode dar lugar à pretensão de distinguir rigorosamente benfeitorias de acessões, na situação em exame. Aliás, a própria natureza econômica do contrato de locação admite que a renúncia à indenização por obras realizadas integre a estrutura negocial ajustada entre as partes, além de ser consequência decorrente do próprio risco empresarial. Assim, interpretar o contrato segundo os usos e costumes do mercado locatício significa reconhecer que a cláusula de renúncia às benfeitorias, nesse contexto específico, abrange também as acessões. Frise-se que o locatário contratou sabendo das condições do imóvel, da necessidade de realizar investimentos e da inexistência de direito indenizatório, presumivelmente obtendo contrapartidas nessa negociação, seja no valor do aluguel, seja nas demais condições contratuais. Alterar posteriormente essa estrutura negocial, sob o pretexto de interpretação restritiva da cláusula de renúncia, representaria indevida interferência judicial na autonomia privada, além de potencial enriquecimento sem causa do locatário. No âmbito das locações, a expressão “ benfeitorias ”, utilizada pelo art. 35 da Lei nº 8.245/1991, possui sentido amplo e pode abranger obras, construções e demais modificações realizadas pelo locatário no imóvel , inclusive acessões, conforme os usos e costumes do mercado locatício. O art. 35 da Lei de Locações utiliza o termo “benfeitorias” de maneira genérica , sem estabelecer distinção entre benfeitorias e acessões. Para o STJ, essa opção acompanha a prática do mercado imobiliário, em que a expressão é utilizada para designar, de forma ampla, as obras e modificações realizadas no imóvel. No caso, o contrato previa expressamente que o locatário não teria direito à indenização ou retenção por quaisquer benfeitorias , ainda que necessárias. Como ele sabia, desde a contratação, que estava alugando um terreno vazio e precisaria realizar construções para desenvolver sua atividade empresarial, a cláusula deveria abranger também essas construções. A interpretação considera os usos e costumes (art. 113 do CC), sem permitir que a distinção técnica entre benfeitoria e acessão seja utilizada para afastar aquilo que as partes efetivamente pactuaram. A solução também está em consonância com a Súmula 335/STJ, que reconhece a validade da cláusula de renúncia às benfeitorias.

Tese Jurídica Oficial

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