REsp 2.196.855-RJ

A imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória estende-se à pretensão referente à indenização por perdas e danos, quando a obrigação de fazer não puder ser cumprida de modo específico. O propósito da controvérsia consiste em definir se, inviabilizada a adjudicação compulsória e convertida a obrigação em perdas e danos, está configurada a prescrição da pretensão indenizatória. De acordo com os artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil, os quais dispõem sobre o direito à adjudicação compulsória, se, após a celebração de compromisso de compra e venda de bem imóvel, o promitente vendedor não cumprir a obrigação de outorgar a escritura definitiva, o promitente comprador tem o direito de pleitear em juízo a prolação de sentença constitutiva, que substitua a vontade do vendedor. É dizer, embora o promitente vendedor não possa ser coagido a emitir declaração de vontade, os efeitos da declaração omitida podem ser substituídos pela sentença judicial (artigo 501, CPC). A ação de adjudicação compulsória tem por objetivo "a constituição de um direito real, fruto de compromisso de compra e venda, com a transferência da propriedade ao promitente comprador após a quitação integral do preço" (REsp 1.489.565/DF, Terceira Turma, DJe 18/12/2017). Trata-se, portanto, de mecanismo que viabiliza a execução específica da promessa de compra e venda. Em última análise, a adjudicação compulsória busca a satisfação de uma obrigação de fazer, relativa à emissão de declaração de vontade pelo promitente vendedor, que, se não ocorrer, pode ser suprida por determinação judicial. Ao disciplinar as obrigações de fazer, o Código Civil preceitua, em seu artigo 248, que "se a prestação do fato tornar-se impossível sem culpa do devedor, resolver-se-á a obrigação; se por culpa dele, responderá por perdas e danos". Na mesma direção, o artigo 499 do CPC prescreve que "a obrigação somente será convertida em perdas e danos se o autor o requerer ou se impossível a tutela específica ou a obtenção de tutela pelo resultado prático equivalente". De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça, "definida a obrigação pela prestação de tutela específica - seja ela obrigação de fazer, não fazer ou dar coisa certa -, é plenamente cabível, de forma automática, a conversão em perdas e danos, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o seu cumprimento ou a obtenção de resultado prático equivalente" (REsp 1.982.739/MT, Terceira Turma, DJe 21/3/2022; AgInt no AREsp 228.070/MG, Quarta Turma, DJe de 4/11/2016). Ainda, "a conversão da obrigação de dar, fazer ou não fazer em perdas e danos, em decorrência da inviabilidade de cumprimento específico, não representa julgamento extra petita, ainda que a parte lesada não pleiteie a conversão" (AgInt no AREsp 1.803.365/ES, Terceira Turma, DJe 6/10/2021). Assim, inviabilizada a adjudicação compulsória, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade de conversão da execução específica em indenização. No que tange à prescrição, consolidou-se o entendimento do STJ no sentido de que a pretensão de obter a escritura definitiva do imóvel não se sujeita a prazo prescricional; todavia, o direito à adjudicação compulsória deixará de existir se configurada a prescrição aquisitiva amparada em usucapião (Agint no REsp 1.584.461/GO, Terceira Turma, DJe 21/5/2019; REsp 369.206/MG, Quarta Turma, DJ 30/6/2003). Ressalvada essa possibilidade, a adjudicação compulsória afigura-se imprescritível. Não estando sujeita a prazo prescricional a pretensão de adjudicação compulsória, conclui-se que, caso a obrigação de fazer, por qualquer motivo, mostre-se inexequível, a conversão em perdas e danos é igualmente insuscetível à prescrição, por consectário lógico. Se a pretensão relativa à outorga da escritura definitiva, cuja consequência é a transmissão da propriedade do imóvel, é infensa à prescrição, aquela referente à indenização por perdas e danos em caso de impossibilidade do cumprimento de tal obrigação igualmente o será. A maiori, ad minus: o que é válido para o mais, deve prevalecer para o menos. Em última análise, estando presentes os requisitos específicos para a adjudicação compulsória, a conversão em perdas e danos decorrente da impossibilidade material de cumprimento da obrigação corresponde a um simples reflexo do acolhimento da pretensão, substituída por prestação pecuniária, sem que isso baste para afastar a sua imprescritibilidade. A imprescritibilidade da pretensão de adjudicação compulsória estende-se à pretensão de indenização por perdas e danos quando a obrigação de fazer não puder ser cumprida de modo específico. A adjudicação compulsória é o mecanismo utilizado pelo comprador de um imóvel para obter judicialmente a transferência da propriedade quando, apesar de ter cumprido sua parte no compromisso de compra e venda, o vendedor não outorga a escritura definitiva. Nessa situação, a sentença pode substituir a declaração de vontade do vendedor , produzindo o efeito necessário à transferência da propriedade, conforme o art. 501 do CPC. O STJ reafirmou que a pretensão de obter a escritura definitiva por meio da adjudicação compulsória é, em regra, imprescritível . A exceção relevante ocorre quando houver prescrição aquisitiva decorrente de usucapião, hipótese em que o direito à adjudicação poderá deixar de existir. A questão analisada foi o que acontece quando, por alguma razão, a adjudicação compulsória se torna materialmente impossível . Nessa situação, a obrigação de fazer pode ser convertida em perdas e danos, conforme os arts. 248 do Código Civil e 499 do CPC. Segundo o STJ, essa conversão não cria uma pretensão indenizatória independente, sujeita a um novo prazo prescricional. A indenização funciona como substituição da própria tutela específica originalmente buscada . Por isso, se a pretensão de obter a escritura definitiva não está sujeita à prescrição, a pretensão de receber perdas e danos em substituição à adjudicação compulsória também não estará. É uma consequência lógica da própria pretensão principal: a prestação específica é substituída pela prestação pecuniária porque se tornou impossível cumpri-la.

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