AgInt no AgInt no AREsp 1.060.252-RJ

Associações que fecham ruas públicas para formação de condomínio de fato não podem cobrar taxas futuras de um prédio só porque ele pagou voluntariamente por algum tempo. Sem associação formal, a cobrança é indevida. Cinge-se a controvérsia acerca da cobrança de taxa de manutenção criada por associação de moradores em condomínio de fato, estabelecido em vias públicas, contra edifício não associado formalmente. Inicialmente, é válido ressaltar entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que "as taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram" (Tema 882/STJ). Nessa mesma linha, o Supremo Tribunal Federal no julgamento do RE 695.911-SP, em regime de repercussão geral, firmou a seguinte tese: "é inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei n. 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis" (Tema n. 492/STF). Ressalta-se que há entendimento firmado pela Quarta Turma do STJ no REsp 1.998.336-MG em que se afastou a aplicação do Tema 882/STJ à hipótese de loteamento fechado. Todavia, o caso em questão não trata de loteamento fechado, mas de condomínio de fato, estabelecido por edifícios de determinadas ruas de um bairro que impuseram o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas. Note-se que, em se tratando de condomínio de fato, diante da jurisprudência do STJ e do STF, não há dúvidas de que a cobrança promovida pela associação não merece prosperar. Cabe ainda destacar que, em caso de condomínio de fato estabelecido por moradores de bairros residenciais abertos que impõe o fechamento e/ou a restrição de acesso a vias públicas, a circunstância de terem sido feitas contribuições voluntárias por um dos edifícios da região, ao longo de vários anos, não configura adesão formal à associação de moradores, nem autoriza cobrança futura de mensalidades. Embora contribuições voluntariamente pagas ao longo de vários anos indiquem concordância e proveito com as atividades da associação, não configuram associação formal. Ademais, mesmo para aqueles, no passado, associados, não há dever jurídico de permanecer associado. Assim, não havendo ato formal de associação - mas mero pagamento espontâneo em anos pretéritos - a circunstância de haver cessado o pagamento, por si só, evidencia a inexistência atual de associação. Não haveria como exigir ato formal para desfazer ato que formalmente não existiu. Associações que fecham ruas públicas para formação de condomínio de fato não podem cobrar taxas futuras de um prédio apenas porque houve pagamento voluntário anterior . Sem associação formal , a cobrança é indevida . Essa decisão do Superior Tribunal de Justiça esclarece um ponto importante do Direito Civil: ninguém é obrigado a se associar ou a permanecer associado contra a própria vontade . O caso concreto que originou a tese foi o seguinte: Uma associação de moradores, criada de forma informal, passou a fechar ruas públicas e a cobrar taxas dos imóveis da região para manutenção e segurança. Um prédio chegou a pagar voluntariamente por algum tempo, mas depois se recusou a continuar pagando. A associação alegou que o pagamento anterior geraria obrigação permanente. A Corte aplicou dois entendimentos fundamentais: Liberdade de associação A Constituição garante que ninguém pode ser obrigado a se associar . Isso vale especialmente quando não existe associação formal , com estatuto, adesão expressa e regras claras. Pagamento voluntário não cria obrigação eterna O STJ deixou claro que: O pagamento espontâneo feito no passado não gera obrigação futura ; Não existe “contrato tácito permanente” só porque alguém contribuiu por um período; A cobrança só seria válida se houvesse associação formal ou adesão expressa . Além disso, o fato de a associação fechar ruas públicas para criar um “condomínio de fato” não transforma automaticamente os moradores em associados obrigatórios.

Tese Jurídica Oficial

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