Agint no AREsp 2.358.303-SP

Um laudo técnico do INCRA que aponte irregularidades no histórico de donos de uma terra não basta para iniciar uma ação para reaver o imóvel (ação reivindicatória). Antes de tentar retomar a propriedade, é indispensável ajuizar uma ação judicial específica para anular e cancelar a matrícula atual do terreno no cartório. Cinge-se a controvérsia a saber se a apresentação de estudo técnico realizado pelo INCRA, em processo administrativo sobre a cadeia dominial de imóvel, constitui documento suficiente para viabilizar o processamento de ação reivindicatória, de modo a ser desnecessário o prévio cancelamento do registro imobiliário existente relativo ao bem objeto da controvérsia. A ação reivindicatória tem como objetivo resguardar direito do proprietário de reaver o bem de quem o adquiriu de forma injusta, conforme se depreende do art. 1.228 do CC/2002: "O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha." Para tanto, a referida ação exige a presença concomitante de três requisitos, quais sejam: (i) a prova da titularidade do domínio da coisa reivindicada pelo autor; (ii) a individualização do bem; (iii) a comprovação da posse injusta do réu. É certo, ainda, que a definição de bem público decorre primordialmente da Constituição Federal (arts. 20, 26, 225 e outros), bem como do Código Civil (arts. 98 a 103) e de outras leis infraconstitucionais (exemplo: Decreto-Lei n. 9.760/1946 e Lei n. 14.133/2021), conforme a natureza ou destinação do bem. Nesse sentido, o registro imobiliário de propriedade, por si só, não é oponível à União e demais entes políticos, para afastar o regime jurídico ao qual estão submetidos os bens públicos. No caso, constata-se que, embora o INCRA tenha apresentado estudo técnico acerca da cadeia dominial do imóvel, elaborado no âmbito de processo administrativo, não há, nos autos, notícia de que a identificação e a delimitação da área tenham sido realizadas sob o crivo do contraditório e da ampla defesa. Ainda que o referido documento seja dotado de fé pública e presunção de legalidade, tais atributos não o eximem da necessária apreciação judicial, considerando que a discussão em apreço diz respeito à própria validade do título dominial registrado em nome do particular. Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou o entendimento, sob a sistemática dos recursos repetitivos, Tema 39/STJ , de que o registro público de propriedade de imóvel possui presunção relativa e, "enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro e o respectivo cancelamento, a pessoa indicada no registro público continua a ser havida como proprietária do imóvel" (REsp n. 990.507/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Segunda Seção, julgado em 10/11/2010, DJe de 1/2/2011). Dessa forma, o estudo técnico apresentado pelo INCRA não tem o condão de dispensar o prévio ajuizamento de ação declaratória de nulidade do registro imobiliário, meio adequado para a desconstituição do domínio formalmente constituído em nome do particular. O estudo técnico elaborado pelo INCRA sobre a cadeia dominial de um imóvel não é suficiente , por si só, para permitir o ajuizamento de ação reivindicatória sem o prévio ajuizamento de ação própria destinada a desconstituir e cancelar o registro imobiliário existente em nome do particular. A ação reivindicatória é o instrumento utilizado pelo proprietário para reaver o imóvel de quem o possua ou detenha injustamente , conforme o art. 1.228 do Código Civil. Para que seja cabível, é necessário demonstrar, simultaneamente, a titularidade do domínio pelo autor, a individualização do imóvel e a posse injusta exercida pelo réu. No caso analisado, o INCRA havia produzido um estudo técnico indicando irregularidades na cadeia dominial do imóvel. O problema é que o imóvel estava formalmente registrado em nome de um particular. O STJ entendeu que esse estudo administrativo não é suficiente para afastar, por si só, a presunção de validade do registro imobiliário . Embora os documentos produzidos pelo INCRA tenham fé pública e presunção de legitimidade, eles não substituem a apreciação judicial necessária quando a controvérsia envolve a própria validade do domínio registrado. Isso decorre do entendimento firmado pelo STJ no Tema 39 , segundo o qual o registro imobiliário possui presunção relativa de validade e, enquanto não for invalidado por meio de ação própria, a pessoa que consta no registro continua sendo considerada proprietária do imóvel. Portanto, se o Poder Público entende que o particular não é o verdadeiro proprietário porque seu título apresenta vícios na cadeia dominial, não pode simplesmente ignorar o registro e ajuizar diretamente uma ação reivindicatória . Primeiro, deve buscar judicialmente a declaração de invalidade do registro e seu consequente cancelamento. Somente depois de desconstituído o domínio formalmente registrado será possível discutir a reivindicação do imóvel com base na titularidade reconhecida judicialmente.

Tese Jurídica Oficial

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